Аренда и субаренда земельных участков в г

Субаренда земли

Подборка наиболее важных документов по запросу Субаренда земли (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Нормативные акты: Субаренда земли

(ред. от 01.07.2017)

(с изм. и доп., вступ. в силу с 12.07.2017) 5. Арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Субаренда земли

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Формы документов: Субаренда земли

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Субаренда земельного участка раскроем вопрос полностью

Сделки субаренды земельных участков являются разновидностью сделок аренды. Основные нормативно-правовые документы, регулирующие отношения аренды и субаренды земельных участков это Гражданский Кодекс РФ и Земельный Кодекс РФ.

В них определены сами термины аренды и субаренды, прописано право арендатора сдавать имущество в субаренду при условии согласия собственника, необходимость государственной регистрации договоров аренды и субаренды и т.д. Важно перед заключением договора субаренды внимательно ознакомиться с этими правовыми документами.

В чём различия между арендой и субарендой

В случае сдачи земельного участка в аренду возникают и оформляются отношения между собственником и арендатором. Субаренда это отношения между арендатором и третьим лицом, которому передается участок во владение, то есть это повторная передача прав. В принципе, субаренда земельного участка от аренды отличается незначительно.

Но стоит обратить внимание на некоторые моменты:

  • арендодателем в случае аренды является собственник земельного участка, а в случае субаренды лицо, арендующее участок у собственника,
  • сдача земельного участка в аренду не предполагает необходимости получать разрешение на сделку. Если же участок передается в субаренду, то свое согласие на сдачу участка в субаренду должен дать собственник, что необходимо зафиксировать письменно: либо сразу указать в изначальном договоре аренды, либо составить отдельный документ, например, дополнительное соглашение, письмо или уведомление,
  • при аренде земельного участка практически отсутствуют ограничения сроков аренды, а в случае субаренды срок не может превышать длительность действия основного договора аренды,
  • условия договора субаренды не могут противоречить условиям первоначального договора аренды,
  • если участок находится в государственной собственности, то необходимо проведение торгов для заключения договора аренды. А при субаренде такая необходимость отпадает, так как торги относительно данного участка уже проводились.

Как сдать участок в субаренду

Для передачи участка в субаренду необходимо собрать следующие документы:

  • документ, подтверждающий право владения и пользования земельным участком (договор аренды),
  • документы, содержащие кадастровый номер участка, данные о его площади и размерах, адрес, схему, межу и т.д.,
  • если участок имеет особый статус (например, относится к заповедникам), то необходимо разрешение от госорганов,
  • свидетельство о регистрации земельного участка в госорганах,
  • анкетные данные сторон, планирующих заключить договор субаренды,
  • разрешение на передачу в субаренду от собственника участка в письменном виде.

Для этого нужно подать заявление о регистрации, к которому прикладываются следующие документы:

  • основной договор аренды,
  • договор субаренды в трёх экземплярах,
  • заверенные копии паспортов участников договора субаренды,
  • кадастровый паспорт земельного участка,
  • технический паспорт земельного участка
  • квитанция об оплате госпошлины.

Госпошлина в 2017 году составляет:

  • для физических лиц 2000 рублей,
  • для юридических лиц –, 22000 рублей.

Размер госпошлины делится на всех участников сделки. Если сделка заключается между физическим и юридическим лицом, то физическое лицо оплачивает пошлину в размере 2000 рублей, а юридическое лицо 22000 рублей.

Документы на регистрацию договора в ЕГРП может подать как один заявитель, так и все участники сделки.

Регистрируется договор субаренды, как и договор аренды в течение одного месяца.

Важно отметить, что если договор субаренды заключается на срок менее одного года, его регистрация в ЕГРП не требуется.

Ваша мечта купить квартиру в Краснодарском крае на берегу Черного моря? Узнайте, насколько это реально, прочитав нашу статью.

Что такое жилищный государственный сертификат и кому доступно его получение? Полезная информация в нашем материале.

Договор субаренды

Заключение сделки субаренды требует подписания договора. В нотариальном заверении при этом нет необходимости. Оформляется договор письменно.

В нём обязательно должны быть зафиксированы следующие моменты:

  • Персональные данные собственника, арендатора и субарендатора,
  • Корректная и полная информация об объекте, передаваемом в субаренду: кадастровый номер, площадь, адрес, находящиеся на участке объекты недвижимости, ограничения использования и т.д.,
  • Права и обязанности сторон, заключающих сделку,
  • Условия сделки: размер и график оплаты, срок субаренды, существующие ограничения в отношении использования участка, передаваемого в субаренду, цели использования участка и т.д.
  • Последствия, возникающие при невыполнении условий договора.
  • Необходимо учитывать, что договор субаренды не может противоречить основному договору аренды, иначе он может быть признан недействительным.

Сдача земельного участка в субаренду может стать выгодным решением для всех заинтересованных сторон, при условии, что будут соблюдены все нормы и правила заключения подобного рода сделок.

Передача земельного участка в субаренду

П. 6 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации предоставляет право арендатору земельного участка передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Срок договора субаренды не может превышать срок действия Договора аренды земельного участка. При этом досрочное расторжение договора аренды влечет за собой прекращение обязательств по договору субаренды.

Договор субаренды земельного участка заключается в простой письменной форме в виде единого документа, подписанного Сторонами сделки, и подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года.

Договор субаренды должен содержать сведения, позволяющие однозначно идентифицировать земельный участок: адрес, местоположение, площадь, кадастровый номер. Такие характеристики можно включить непосредственно в Договор субаренды, а Кадастровый паспорт на земельный участок может стать его неотъемлемой частью.

Как и любая сделка с недвижимостью составление Договора субаренды земельного участка требует опыта и квалификации в этой области.

Земельным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность передачи земельного участка в субаренду без согласия собственника, а лишь при его уведомлении. Однако, в большинстве случаев, договорами аренды земельных участков в Москве, находящихся в государственной собственности, предусмотрена передача земельного участка в субаренду только с согласия правообладателя.

Таким образом, если Вы хотите передать принадлежащий Вам на праве аренды земельный участок в субаренду, обращения в Департамент городского имущества города Москвы Вам не избежать.

Департамент городского имущества города Москвы в течение 10 рабочих дней рассматривает соответствующее заявление и необходимый пакет документов, и принимает решение либо о согласии на совершении сделки с правом аренды, либо отказывает в совершении таковой.

Хотим Вас огорчить, что в том случае, если Департамент городского имущества города Москвы на арендуемом Вами земельном участке выявит объекты, обладающие признаками самовольной постройки, в том числе объекты, реконструкция которых произведена без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, то Департамент приостановит на срок не более 60 дней выдачу Вам согласия на сдачу земельного участка в субаренду.

Отказать в выдаче Вам согласия на передачу земельного участка в субаренду Департамент может в следующих случаях:

  • Представление заявителем документов, не соответствующих требованиям федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов города Москвы, иных правовых актов города Москвы
  • Невозможность предоставления государственной услуги по основаниям, предусмотренным федеральными законами
  • Права на земельный участок либо права на расположенные на нем здания, строения, сооружения оспариваются в судебном порядке
  • Истечение срока приостановления предоставления государственной услуги
  • Неисполнение обязательств, предусмотренных договором аренды земельного участка
  • Оплата стоимости выкупа права аренды земельного участка не произведена в полном объеме

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях, установленных Гражданским кодексом Российской Федерации. Пунктом 2 ст. 26 ЗК РФ установлено, что государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Кроме того, в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января 2002 г. N 66 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой указано, что требования гражданского законодательства о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды.

Поэтому подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента регистрации договоры субаренды земельных участков на срок не менее одного года (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

BzBook.ru

14.Аренда и субаренда земельных участков.

Аренда земельных участков осуществляется только на основе договора. В соответствии с гражданским законодательством по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участок за плату во временное владение и пользование. При этом плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования земельного участка в соответствии с договором, являются его собственностью. Арендатор имеет также отдельные права по распоряжению арендованным земельным участком может сдать его, например, в субаренду. Договор аренды может быть заключен на определенный срок или без указания в договоре конкретного срока, т. е. на неопределенный срок. В последнем случае каждая из сторон в любое время вправе отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, но для такого договора может быть установлен и иной срок (ст. 610 ГК РФ).

За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.

Основная обязанность арендатора по договору аренды земельного участка предоставить арендатору земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок.

Арендодатель обязан также предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемой им в аренду земельный участок сервитуте, праве залога и других, поскольку факт передачи имущества в аренду по закону не является основанием для прекращения или применения таких прав (ст. 613 ГК РФ).

Арендатор обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначением и условием договора аренды.

Он обязан также поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание (если иное не установлено договором аренды или специальным законом).

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу (субаренда), в том числе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или нового взноса в производственный кооператив.

Арендатор вправе передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором не предусмотрено иное.

В каких случаях арендатор земельного участка вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя?

В соответствии с п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно п. 2 указанной статьи арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Пунктом 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.

В силу п. 9 указанной статьи при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

Таким образом, арендатор земельного участка, в отличие от арендатора иного имущества (п. 2 ст. 615 ГК РФ), вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (собственника) при условии его уведомления в случае, если договором аренды не предусмотрен запрет на осуществление таких действий (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

В отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанное право имеет арендатор при аренде указанных земельных участков на срок более чем пять лет. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на указанный срок, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда в случае наличия существенных нарушений условий договора арендатором.

Регистрация права аренды, субаренды земельного участка

Одним из традиционных видов правовых отношений в отношении земельных участков является аренда. Собственник земли получает двойную выгоду: прибыль от аренды, а также поддержание земли в соответственном состоянии (например, если это сельскохозяйственные угодья, и их необходимо ежегодно обрабатывать, удобрять и т.д.). Оформление договора аренды или субаренды кажется несложным. Но здесь есть несколько существенных моментов, которые необходимо учитывать обеим сторонам.

Понятие аренды и субаренды, ее правовое оформление

Определение понятия об аренде установлено в ст.606 Гражданского Кодекса России. В ней указывается, что аренда это передача имущества владельцем во временное пользование арендатора за обозначенную плату и на установленных условиях. Такая передача земельного участка подкрепляется договором. При этом важно знать, что регистрация права аренды, субаренды земельного участка необходима в случае, если срок ее превышает 1 год.

Это значит, что только оформление договора не гарантирует соблюдения прав арендатора и владельца имущества. Только после регистрации в соответственных государственных органах такой договор обретает юридическую силу. Аналогичные условия действуют и для договоров субаренды. При этом арендатор повторно передает имущество в пользование третьему лицу на срок, меньший за срок аренды. Регистрация права аренды, субаренды земельного участка проводится после заключения соответственного договора.

Договор аренды или субаренды земельного участка: особенности и важные аспекты

Первым важным условием при передаче имущества в аренду или субаренду является правильно составленный договор. В нем должны быть указаны четко все основные пункты и условия, а именно:

  • Персональные данные владельца и арендатора. Для физических лиц достаточно документа, который подтверждает личность, а для юридических свидетельство о регистрации,
  • Данные об объекте аренды. Только четко определенные границы и характеристики земельного участка могут стать основой для дальнейшей регистрации договора,
  • Условия сделки (срок, оплата, ограничения по использованию земли или передачи ее в субаренду).

Регистрация права аренды, субаренды земельного участка обеспечивает законную силу действия такого договора. Он считается заключенным только с момента его официальной регистрации.

Особенности перехода земли в субаренду

Арендатор может распоряжаться земельным участком по своему усмотрению, в том числе, сдавать его в субаренду. Стоит отметить, что есть существенная разница в такой процедуре и переуступке права аренды. Юридически такие процессы схожи, но имеют несколько важных отличий.

В этом случае регистрация права аренды, субаренды земельного участка также обязательна, если срок ее превышает один год. Данные о таком договоре вносятся в Единый реестр, и с этого момента он обретает юридическую силу. Когда же идет речь о переуступке прав аренды, составлять договор о субаренде нет необходимости, в этом случае оформление идет по другой схеме.

Регистрация таких договоров в государственных органах не предполагает сложностей или задержек. Но при неправильном оформлении договора, или возникновении спорных вопросов, такая процедура может затягиваться. Чтобы не допускать такого, стоит сразу обращаться за помощью к квалифицированным специалистам. Юристы нашей компании помогут правильно и точно составить договор об аренде, учитывая все специфические требования и условия со стороны и владельца, и арендатора, с последующей регистрацией в ЕГРП быстро и без проблем.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: