Договор купли продажи недвижимости научные статьи

Общая характеристика договора купли-продажи

Рубрика: Государство и право

Дата публикации: 15.02.2018

Статья просмотрена: 259 раз

Библиографическое описание:

Килабов М. М. Общая характеристика договора купли-продажи // Молодой ученый. —, 2018. —, 7. —, С. 352-355. URL: https://moluch.ru/archive/141/39606/ (Дата обращения: 04.12.2018)

В данной статье рассматривается общая характеристика договора купли-продажи. Купля-продажа это важнейший договор в государствах, экономический тип которых является рыночным.

Ключевые слова: купля-продажа, гражданское право, сделки, форма договора, гарантийный срок, ассортимент товара

This article describes the general characteristics of the sales contract. Buying and selling is the most important contract in the States, which is a type of economic market.

Keywords: sale, civil law, the transaction, the form of the contract, the warranty period, the range of goods

Актуальность данного договора, обусловлена тем, что купля-продажа является одним из основных институтов гражданского права. История данного вида договора насчитывает более 4 тысяч лет. Институт купли-продажи оказал огромное влияние на формирование договорного права всех правовых систем: в историческом аспекте из него выросла практически вся общая часть обязательственного права. В настоящее время договор купли-продажи самый распространённый договор гражданского оборота, т. к. купля-продажа это наиболее универсальная форма товарно-денежного обмена. Договоры купли-продажи начали заключать в незапамятные времена, когда появились деньги. На их основе осуществляется переход материальных благ «из рук в руки», т. е. в собственность, а оплата производится деньгами. Механизм купли-продажи составляет основу гражданского оборота.

Договор купли-продажи является одной из первых форм экономического общения, между людьми, после обмена. Договор купли-продажи, был известен с древнейших законов, начиная с Законов Хаммурапи. Свое значительное развитие договор-купли-продажи получил в Римском праве. Можно сказать, что фундамент положений договора купли-продажи, был разработан именно в эпоху Римского права, впоследствии чего, юристы последующего времени, возрождали и адаптировали его для своих правовых систем.

В соответствии с ГКРФ 1, статья 454, купля-продажа, это договор в котором, одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Договор купли-продажи по своему виду является 2. c. 179:

синаллагматическим (взаимным) 3, с. 172.

Говоря о субъектах, данного договора, мы можем сказать, что ими являются продавец и покупатель. Продавец должен быть собственником имущества. Однако допускается что продается в будущем приобретет товар. Любое дееспособное лицо может быть покупателем.

Касательно формы сделок, то в отношении и формы сделок действуют общие правила о форме сделок.

Предметом купля-продажа является, определенное количество конкретного товара. Товар должен быть наименован.

Ассортимент товара, должен быть установлен сторонами договора.

Гарантийный срок товара, начинает свой счет после передачи товара покупателю. Срок приостанавливается на время когда покупатель лишён возможности пользоваться данным товаром.

Цена устанавливается сторонами договора. Если цена не установлена то она устанавливается в соответствии аналогичными ценами на товар, такого же рода.

Срок оплаты товара определяется сторонами договора, наступает непосредственно после передачи товара покупателю. Однако возможно и следующие виды сроков оплаты товара:

Продавец обязан передать товар, который определён договором, в том количестве которое указано. Покупатель обязан оплатить и принять товар, за исключением случаев когда товар не соответствует заявленным требованиям. В случаи, если покупателем или продавцом не исполнен договор, то они могут потребовать возмещение убытков.

Содержание договора условия, на которых достигнуто соглашение сторон. По юридическому значению условия договора делятся на существенные, обычные и случайные.

Существенные условия договора условия, которые должны быть обязательно согласованы сторонами. Договор считается не заключенным до тех пор, пока остается несогласованным хотя бы одно из его существенных условий. Ими являются:

условия о предмете договора,

условия, необходимые для данного вида договора,

условия, названные существенными в законе,

условия, названные существенными одной из сторон договора.

Обычные условия договора не нуждаются в согласовании сторон, т. к. предусмотрены законодательством и вступают в силу автоматически при заключении договора (например, о цене, о сроке исполнения обязательства и т. п.).

Случайные условия это те условия, которые изменяют или дополняют обычные условия.

Существенным условием, договора купли-продажи является ее предмет. Предмет включает в себя лишь 2 категории:

Цена, в свою очередь является существенным условием лишь в разных видах, договора купли-продажи, таких как 3:

розничная и оптовая купля-продажа,

Ниже проиллюстрированы на рисунке 1, условия договора купли-продажи.

Рис. 1. Условия договора купли-продажи

Договор может считаться прекращенным в следующих случаях:

Надлежащее исполнение договора обеими сторонами.

Расторжение договора по соглашению сторон.

Расторжение в одностороннем порядке по решению суда (при нарушении существенных условий другой стороной, в иных случаях предусмотренных договором, ГК или иными законами).

Договор купли продажи недвижимости научные статьи

Проанализированы основные положения договора купли-продажи товара, вытекающие из него права и обязанности сторон в соответствии с действующим законодательством. Выполнена классификация договоров купли продажи.

Договор купли-продажи - это основной вид гражданско-правовых обязательств, применяемых в имущественном обороте. Гражданский кодекс Российской Федерации трактует этот договор как понятие, охватывающее все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену.

Договор может быть заключен на куплю продажу товаров, имеющихся в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товаров, подлежащих изготовлению в будущем, либо уже существующих, но не принадлежащих продавцу в момент заключения договора. Предмет купли-продажи должен считаться установленным, если содержание договора позволяет определить наименование и количество товаров.

Гражданский кодекс предусматривает обязанность продавца передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц. Исключение составляют лишь ситуации, когда есть согласие покупателю принять товар, обремененный такими правами. Покупатель, обнаружив, что на приобретенное им имущество имеются права третьих лиц, о которых он не знал и не должен был знать, может предъявить продавцу, не поставившему его в известность относительно указанных обстоятельств, требование об уменьшении цены товара либо о расторжении договора купли- продажи и возмещении причиненных убытков. Третьи лица могут истребовать товар у покупателя. Для подобных случаев Гражданский кодекс устанавливает правило, обязывающее покупателя привлечь к участию в этом деле продавца. При этом продавец не вправе отказаться от участия в таком деле на стороне покупателя.

Обязанность продавца передать товар во владение покупателю включает в себя обязательство передать товар, наименование и количество которого, ассортимент, качество, комплектность, тара и упаковка соответствует условиям договора.

Договора купли-продажи целесообразно классифицировать на следующие виды: договор розничной купли-продажи, договор поставки товаров, договор поставки товаров для государственных нужд, договор контрактации, договор энергоснабжения, договор продажи недвижимости, договор продажи предприятия.

Библиографическая ссылка

URL: http://fundamental-research.ru/ru/article/view?id=2900 (дата обращения: 04.12.2018).

кандидатов и докторов наук

на статьи, авторефераты, диссертации, монографии, учебники, учебные пособия

Фундаментальные исследования

Журнал издается с 2003 года. В журнале публикуются научные обзоры, статьи проблемного и научно-практического характера. Журнал представлен в Научной электронной библиотеке. Журнал зарегистрирован в Centre International de l'ISSN. Номерам журналов и публикациям присваивается DOI (Digital object identifier).

Договор купли-продажи недвижимости в Российском праве

Истоки договора купли-продажи недвижимости

Римскому праву было известно понятие недвижимые вещи, под которым понимались не только земельные участки (praedia, fundi) и недра земли, но и все, что было создано чужим трудом на земле собственника (постройки, посевы, насаждения) 37. А происхождение договора купли-продажи коренится в мене. Что касается денег, в то время их не существовало, тогда не называли одно - товаром, другое - ценой. Но не всегда у одного человека было то, что нужно другому, а он в свою очередь не всегда имел то, что нужно тебе. Данное обстоятельство обусловило появление предмета, получившего публичную оценку, причем перестали называть товаром то, что дает и та и другая сторона, а один из предметов стали называть ценой.

В Законах XII таблиц правовой режим недвижимости немного отличался от правового режима движимых вещей: для приобретения в собственность земельных участков по давности владения требовался срок, в два раза превышающий аналогичный срок в отношении движимых вещей. И.А. Покровский отмечал, что римское право имело дело с единым понятием право собственности, заключающим в себе всю полноту свободы распоряжения. Различие между движимостями и недвижимостями имеет в римском праве самое минимальное значение 59.

Для перехода права собственности римское право требовало как для движимостей, так и для недвижимостей одного - фактической передачи вещи. Если взять средневековую Европу, то следует отметить, что на первоначальном этапе развития правовое регулирование оборота недвижимости шло за римским правом. В конце XVIII в. в Европе появился институт ипотечной записи, а в течение XIX в. ипотечные книги по всей Европе превращаются в поземельные книги. Цель введения поземельных книг состояла в том, чтобы в любой момент дать точное изображение юридического положения всякой недвижимости.

Относительно дореволюционной России следует заметить тот факт, что гражданским законодательством, судебной практикой и гражданско-правовой доктриной недвижимое имущество всегда рассматривалось как особый объект гражданских прав. По российскому законодательству действия по передаче недвижимости охватывались понятием ввод во владение 64. Лицо, приобретавшее право на передачу известного имущества, должно было предоставить суду по месту нахождения имущества акт укрепления. Суд, рассмотрев все обстоятельства дела (совершен ли акт по правилам и предписаниям, отсутствует ли запрет на переход имущества к другому владельцу, а также спор о самом акте), постановлял решение о вводе приобретателя во владение. Так, в гражданско-правовой доктрине и судебной практике появилось мнение, согласно которому купля-продажа недвижимости относится не к договорам, а к способам приобретения прав на имущество. Это объясняется тем, что важное значение придавалось российским законодательством акту передачи недвижимости. Такое понимание купли-продажи недвижимости (как способа перехода прав на имущество) повлияло, в свою очередь, на формирование представления о том, что сам договор купли-продажи представляет собой одностороннее обязательство покупателя.

В настоящее время договор купли-продажи является одним из самых распространенных договоров гражданского оборота. Содержание договора купли-продажи включает в себя перемещение материальных благ в товарной форме, составляющее основу любого обязательства. Общие положения о договоре купли-продажи регулируются гл. 30 ГК РФ. Однако современное российское законодательство не дает четкого определения договора купли-продажи жилого помещения. Данное понятие можно сформулировать, основываясь на общем понятии договора купли-продажи, являющемся общеродовым и охватывающем все виды обязательств по отчуждению имущества за определенную покупную цену. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ) - п. 1 ст. 549 7 гл. 30 ГК РФ. Согласно общим правилам, предусмотренным п. 1 ст. 425 и п. 1 ст. 433 ГК РФ, договор продажи недвижимости вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, каковым признается момент подписания договора продавцом и покупателем. Однако договор купли-продажи жилых помещений является исключением из этих общих правил, так как в соответствии с п. 2 ст. 558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Необходимо отличать государственную регистрацию договора купли-продажи жилого помещения от государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение (переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации - п. 1 ст. 551 ГК РФ).

С переходом к новому этапу развития экономики политика России сделала ставку на то, чтобы потребности в жилье удовлетворялись не за счет общественных фондов потребления, а за счет жилья, которое находилось бы в частной собственности граждан. В связи с этим были приняты законы, закрепившие данный принцип. Принятие ГК РФ, выделение договора купли-продажи недвижимости, купли-продажи жилых помещений в отдельные статьи внесло множество изменений в реализацию норм гражданского законодательства. Последующее введение обязательной государственной регистрации сделок с недвижимостью поставило различные вопросы, также требующие своего дальнейшего разрешения.

Право, теория и понятие права

договора купли-продажи недвижимости по существу совпадает с общим определением договора купли-продажи, за исключением только предмета договора. По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму.

Договор купли-продажи недвижимости - консенсуальный, считается заключенным в момент достижения соглашения сторонами в требуемой законом форме. Договору продажи недвижимости присущи общие для всех договоров купли-продажи черты, а именно возмездность и взаимность.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления единого документа, подписываемого сторонами. Несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора. х

Право собственности на недвижимость переходит к приобретателю с момента госрегистрации

Передача недвижимости оформляется подписанием сторонами передаточного акта или иного документа, подтверждающего передачу имущества продавцом и его принятие покупателем.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять его.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

1. Понятие договора купли-продажи недвижимости.

Операции с недвижимым имуществом являются относительно новым институтом по сравнению с Гражданским кодексом 1964 года. Сделки с недвижимым имуществом составляют сегодня значительную часть хозяйственного оборота и имеют большое значение в жизни и деятельности граждан и юридических лиц, а также в гражданском обороте.

Как известно, договор продажи недвижимости является одним из отдельных видов договора купли - продажи, выделяемым по признаку особого объекта продажи - недвижимого имущества. Поэтому указанному договору присущи все основные признаки договора купли - продажи товаров, отличающие его от иных типов самостоятельных гражданско - правовых договоров.

Статья 454 ГК РФ п.1 дает следующее определение договора купли-продажи: ",По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)",. На этом общем определении основывается понятие договора купли-продажи недвижимости, которое дается в статье 549 ГК РФ. Договором купли-продажи недвижимости признается договор, по которому продавец (одна сторона) обязуется передать в собственность покупателя (другая сторона) земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, в свою очередь покупатель обязуется принять и оплатить передаваемое в собственность недвижимое имущество. Форма договора письменная, несоблюдение формы влечет его недействительность.

Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли - продажи осуществляется параграфом 7 главы 30 ГК РФ, содержащем специальные правила, регламентирующие заключение договора купли-продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по исполнению договора. Указанные правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле - продаже товаров (параграф 1 гл. 30 ГК РФ). Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли - продажи товаров проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами, включенными в параграф 7 главы 30 ГК РФ, к отношениям, связанным с продажей недвижимости, применяются общие положения о договоре купли - продажи товаров.

Особенности договора купли-продажи недвижимости

Гражданский кодекс выделяет договора купли-продажи недвижимости в обособленный раздел. В данном разделе речь идет о понятии такого соглашения, о форме его заключения, регистрации сделки. Этим разделом также обознаются и другие особенности договора купли-продажи недвижимости.

Характеристика предмета договора купли-продажи недвижимости

К недвижимому имуществу можно отнести:

  • отдельные водные объекты (например, морские суда),
  • земельные участки,
  • прочие объекты, что объедены или связаны с землей,
  • участки недр,
  • иное имущество.

Как уже было сказано, по договору купли-продажи недвижимости продавец представляет покупателю сугубо объекты недвижимости. Для того, чтобы выяснить главные отличия сделок с недвижимостью, логично будет для начала определится, какие именно предметы можно считать недвижимостью. Так, в законодательстве РФ под недвижимостью понимаются такие объекты, перемещение которых просто не может быть допустимо без их полной или частичной физической потери.

То есть, главными признаками недвижимости является надежная связь с землей, непотребляемость в процессе эксплуатации объекта, а также их особая ценность.

Особенности договора купли-продажи недвижимости: действительность соглашения

По общему правило, все существующие сделки направлены на утверждение новых прав и обязанностей сторон или же на изменение, прекращение уже существующих прав и обязанностей. Договор купли-продажи недвижимости далеко не исключение из этих правил. Чтобы сделка, связанная с тем или иным видом недвижимости, считалась заключенной согласно букве закона, необходимы такие условия:

  • стороны наделены дееспособностью в полной мере,
  • волеизъявление всех участников сделки, в частности продавца и покупателя,
  • соблюдение письменной формы соглашения,
  • содержание всего текста договора никаким образом не противоречит закону.
  • переход права собственности на определенный вид недвижимости зарегистрирован в органах, в функции которых, входит проведение регистрации таких объектов.

Отсутствие любого из перечисленных условий может повлечь аннулирование такого соглашения в судебном порядке.

Отдельные особенности сделки о купле-продаже недвижимости

Следует отметить, что определенной спецификой обладает не только процесс заключения соглашения купли-продажи недвижимости, а и его процедура исполнения. Последним этапом при заключении такого договора является оформление передаточного акта с подписями сторон. Такой акт сопровождает саму процедуру передачи проданного имущества. Если какая-то из сторон не подпишет передаточный акт или/и откажется от фактической передачи (принятия) недвижимого имущества &ndash, договор будет считаться как невыполненный.

К более детальным аспектам можно отнести также положение о том, что при продаже дома либо его части, квартиры, лица, которые имеют законные права на проживание в данной квартире (доме), могут и далее проживать в таких жилых помещениях. Такие лица, должны быть прописаны в соглашении с указанием списка таких субъектов и перечислением их существующих прав на продаваемое жилье.

В данной статье особенности договора купли-продажи недвижимости изложены в довольно сжатой форме. Более подробно и точно узнать все детали и риски при заключении договоров в сфере недвижимости вы можете у практикующих юристов или адвокатов.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: