Изъятие земельных участков при договоре аренды

Изъятие земельных участков при договоре аренды

Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2018 года, опубликован в Бюллетене Верховного Суда РФ, N 4, апрель, 2018 года (извлечение):

5. В случае изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд у лица, которое владеет земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, на законном основании (право постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, право, основанное на договорах аренды или безвозмездного пользования) такому лицу также предоставляется соответствующее возмещение (статья 281 ГК РФ).

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к администрации муниципального образования о взыскании убытков, причиненных изъятием в связи с реконструкцией автодороги арендованного земельного участка.

Разрешая заявленные требования, арбитражный суд исходил из того, что положениями статей 279 , 282 , 283 ГК РФ , статей 49 , 55, 57 ЗК РФ прямо урегулирован выкуп земельного участка не только у его собственника, но и у иного законного владельца. При этом правообладатель имеет право на возмещение убытков, размер которых в случае спора определяется судом.

Судебные инстанции пришли к обоснованному выводу о том, что применение норм, регулирующих изъятие земельных участков, распространяется и на случаи, когда для государственных или муниципальных нужд изымается земельный участок, переданный в аренду.

Поскольку судом было установлено, что на земельном участке, находящемся в муниципальной собственности и переданном в аренду истцу, возведена автомобильная двухуровневая развязка, однако предварительного и равноценного возмещения истцу не предоставлено, суд, с учетом положений статей 15 , 16 , 1069 ГК РФ , удовлетворил заявленные требования о взыскании убытков.

(По материалам судебной практики Девятого арбитражного апелляционного суда)

Действующее с 1 апреля 2018 г. законодательство (статьи 279 - 282 ГК РФ, отдельные положения главы VII.1 ЗК РФ ) прямо определяет основания и порядок прекращения не только права собственности, но и постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования, аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае изъятия его для государственных или муниципальных нужд, а также устанавливает особенности определения размера возмещения в связи с изъятием таких земельных участков ( статья 56.8 ЗК РФ ).

Вернуться к началу документа: Обзор судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 10.12.2018 года:

Участок по договору аренды. Опасная перспектива или неожиданная выгода?

С этими и другими вопросами мы обратились к адвокату Минской городской коллегии адвокатов Сергею Калиновскому.

- На что может претендовать арендатор земли? Может ли государство изъять участок в любой момент?

- Все права на землю (помимо права частной собственности) относятся к ограниченным вещным правам. И, в отличие от права частной собственности, вещные права можно прекратить и без решения суда.

С другой стороны, если тот или иной земельный участок понадобится государству (например, на этом месте будет построена дорога), то на решение об его изъятии не сможет повлиять ни право частной собственности, ни право аренды.

Право аренды на землю дает, в первую очередь, возможность пользоваться участком. Если это не противоречит целевому использованию, то арендатор может на этом месте построить дом. Здесь нужно отдельно подчеркнуть, что этот дом будет принадлежать арендатору земли по праву собственности. И если по каким-либо причинам участок будет изъят, то он имеет право требовать выплату компенсации в размере оценочной стоимости дома.

Единственный нюанс, который прописан в законодательстве право на землю следует за правом на недвижимость. Т.е. не может быть такой ситуации, когда дом принадлежит одному человеку, а право аренды на участок другому. Это значит, что если арендатор решит продать дом, то покупателю вместе с правом собственности на строение перейдет право аренды на участок.

Кстати, компенсации подлежит и любое улучшение участка (например, арендатор завез чернозем, тем самым повысив стоимость земли).

- В каких случаях государство может изъять арендованный земельный участок?

  • Если арендатор не использует участок по назначению в течение двух лет (если целевое назначение ведение сельского хозяйства в течение одного года),
  • если на участке стоит бесхозный дом (например, это ветхое строение, владельцы которого уже забыли о его наличии),
  • если дом сгорел, и арендатор в установленном порядке и сроки его не восстановил,
  • если деньги на приобретение права аренды были добыты преступным путем (или в случае любой другой законной конфискации участка),
  • все остальные основания, которые предусмотрены в законодательстве применительно к каким-либо нарушениям.

- Что делать, если срок аренды по договору подошел к концу?

- Известно, что максимальный срок аренды участка составляет 99 лет. Однако чаще всего сельсоветы заключают договора аренды на землю на 49 лет. Здесь нужно также учесть, что срок аренды земельного участка (который предоставлен для строительства или обслуживания капитальных строений) должен быть не менее нормативного срока строительства и эксплуатации этих зданий.

Когда срок аренды уже практически подошел к концу (не менее чем за 3 месяца до истечения), арендатор должен обратиться в местные органы власти с заявлением о продлении права аренды. Если государство не планирует использовать этот участок для своих нужд, то, скорее всего, срок аренды будет продлен.

Иногда арендаторы попросту забывают о времени, и не оформляют необходимые документы в установленный срок. В таком случае право аренды прекращается автоматически. Далее получается не слишком приятная ситуация для обеих сторон: на государственной земле стоит частный дом. И тогда местные органы власти теоретически имеют право не заключать договор аренды с забывчивым гражданином. Дом может быть снесен, а его собственнику остается только пытаться требовать возмещения ущерба в размере стоимости своей недвижимости.

Если местные органы власти все же идут навстречу арендатору, то, скорее всего, ему все равно придется проходить процедуру предоставления земельного участка, и, вполне возможно, повторно участвовать в аукционе.

- Можно ли унаследовать право аренды?

- Право аренды наследуется на тех же условиях, что и право собственности. Единственный нюанс наличие строения на участке. Если дом есть, распределение прав аренды на участок будет осуществляться пропорционально долям, которые наследники получат непосредственно в доме. Это один из примеров долевого права аренды.

Если же никаких строений на участке нет, то далеко не все наследники смогут получить свою ",долю",. В первую очередь, все зависит от делимости данного участка. Неделимым чаще всего признается земельный надел небольшой площади. Например, участок в 10 соток достаточно сложно разделить на 5 человек. В таком случае наследникам между собой придется как-то договориться, и право аренды получит кто-то один из них.

В целом можно сказать, что право аренды это вполне цивилизованный инструмент, который так же, как и все, работает в рамках законодательства. И при отсутствии других возможностей построить дом, не нужно бояться заключать договор аренды на землю.

Особенности аренды земельных участков

Пункт 2 ст. 607 ГК РФ предусматривает, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков. Такие особенности установлены в ЗК РФ и в Федеральном законе от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (в ред. от 29.06.2004, далее Закон об обороте земель).

Собственники земельных участков могут предоставить их в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ и ст. 608 ГК РФ). Арендодателями также могут быть лица, которые управомочены законом или собственниками сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Из ст. 606 и п. 2 ст. 615 ГК РФ, а также из пунктов 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель передает арендатору (нанимателю) имущество, в том числе земельный участок, за плату не только во временное владение и пользование или во временное пользование, но и во временное распоряжение.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если эти данные в договоре не указаны, то условие об объекте аренды считается не согласованным сторонами, а договор аренды не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

В соответствии со ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества. В этих случаях, если срок аренды в договоре не определен и ни одна из сторон не отказалась от договора до истечения предельного срока, установленного законом, договор по истечении предельного срока прекращается.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Однако не все земельные участки могут быть объектами аренды. Так, земельные участки, изъятые из оборота, не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (пункты 2 и 11 ст. 22 ЗК РФ). Тогда как земельные участки, ограниченные в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ), могут быть объектами аренды. Земли, полностью изъятые из оборота, а также земли, ограниченные в обороте, определены в ЗК РФ.

Полностью изъяты из оборота земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности (их перечень приведен в п. 4 ст. 27 ЗК РФ). Ограничены в обороте земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности (их перечень приведен в п. 5 ст. 27 ЗК РФ).

Арендная плата также является существенным условием договора аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ).

Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет арендатору право на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации

от 16 июля 2009 г. N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (в ред. Постановления Правительства РФ от 20.06.2011 N 489).

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования,

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя,

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости,

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков,

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: