Можно ли по договору аренды земельного участка передать права и обязанности

Права и обязанности сторон по договору аренды земельного участка

1) Предоставить земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора и целевому назначению земли, в установленный договором срок.

2) Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок.

1) При прекращении договора аренды и несвоевременной сдаче земельного участка арендатором арендодатель вправе требовать арендную плату за все время просрочки, а если просрочкой причинены убытки - то их возмещения.

2) Вправе досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка.

1) Преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных условиях, если арендатор надлежащим образом исполнят свои обязанности и отсутствуют основания для прекращения договора аренды по инициативе арендодателя, если иное не установлено законом или договором.

2) Передать свои права и обязанности по договору аренды третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка только с согласия собственника земельного участка.

Залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления только при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет.

3) Передавать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренных ЗК.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Поскольку договор субаренды является производным от договора аренды, то юридическая судьба договора субаренды зависит от судьбы договора аренды земельного участка. Если иное не предусмотрено договором аренды, досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды. Если договор аренды по основаниям, предусмотренным ЗК, является ничтожным, ничтожным является и заключенный в соответствии с ним договор субаренды (ст. 618 ГК).

4) Преимущественное право покупки земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, за исключением случаев, когда имеются собственники находящихся на данном участке зданий и строений, которые также имеют преимущественное право покупки земельного участка.

5) По истечению срока аренды или до его истечения земельный участок может перейти в собственность арендатора при условии внесения всей обусловленной договором выкупной цены. В этом случае договор аренды заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи земельного участка.

1) Обязан пользоваться земельным участком в соответствии с его целевым назначение и условиями договора аренды.

2) Обязан поддерживать земельный участок в надлежащем состоянии и нести расходы на его содержание, если иное не установлено договором или законом.

3) Своевременно уплачивать арендную плату.

4) По прекращении договора аренды обязан вернуть земельный участок в том состоянии, в котором его получил, или в состоянии, обусловленном договором.

Дополнительные обязанности возлагаются на арендаторов, использующих земельный участок для государственных или муниципальных нужд, для проведения изыскательских работ. По требованию арендодателя они обязаны:

1) Привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием.

2) Возместить убытки, причиненные при проведении работ.

3) Выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка.

4) Исполнить иные обязанности, установленные законом или договором аренды земельного участка.

Можно ли по договору аренды земельного участка передать права и обязанности

РОССИЙСКИЙ ИНСТИТУТ ГОСУДАРСТВЕННЫХ РЕГИСТРАТОРОВ ПРИ МИНИСТЕРСТВЕ ЮСТИЦИИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

НЕДВИЖИМОСТЬ: ПРАВА И СДЕЛКИ

Е.А. КИНДЕЕВА, М.Г. ПИСКУНОВА

Глава 1. Недвижимость - особый объект гражданских прав

1.2. Оборотоспособность объектов недвижимого имущества

2.2. Государственная регистрация сделок с недвижимостью

Глава 3. Процедура государственной регистрации

3.4. Приостановление и прекращение государственной регистрации

Глава 4. Общая собственность и порядок государственной регистрации

4.5. Прекращение общей собственности

Глава 5. Особенности отдельных видов сделок с недвижимостью

5.5. Приватизация жилых помещений

5.8. Оформление прав на земельный участок при совершении сделки со зданием

Глава 6. Права на земельные участки и сделки с ними

6.2. Приобретение прав на земельные участки

6.3. Государственная регистрация правоотношений по поводу земельных участков

Глава 10. Платежи, налоги и льготы при приобретении недвижимости

Киндеева Елена Агзамовна - заместитель руководителя Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы, заведующая кафедрой государственной регистрации Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации (п. 5.5 совместно, п. п. 5.7, 5.8, гл. 7, 11).

Пискунова Марианна Гирфановна - заведующая кафедрой правовых дисциплин Российского института государственных регистраторов при Министерстве юстиции Российской Федерации, профессор кафедры ",Менеджмент и финансы", Института развития дополнительного профессионального образования (введение, гл. 1 - 4, 6, 8 - 10, 12, п. п. 5.1 - 5.6, п. 5.5 совместно).

Мнения относительно возможности передачи прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенному на торгах

Юридические семинары для профессионалов

Инструменты английского контрактного права при структурировании сделок по российскому праву

с 31 января (1,5 мес)

Запись видеокурса «,Договорное право»,

Лекторы: А.Г. Карапетов, Р.С. Бевзенко, А.А. Павлов, М.Л. Башкатов

Похожие материалы

Комментарии (5)

Во-первых, норма п. 7. ст. 448 ГК РФ сформулирована императивно.

Во-вторых, идея запрета, на мой взгляд, заключается в том, что в договоре, заключенным на торгах личность контрагента имеет существенное условие (то есть нельзя было бы уступать в силу ст. 383 ГК РФ и при отсутствии нормы п. 7 ст. 448 ГК РФ). Существенное значение личности контрагента я усматриваю из публичных норм, устанавливающих требования к участникам торгов.

В-третьих, абз. 2 п. 2 ст. 3 ГК РФ говорит нам о приоритете ГК РФ над нормами других ФЗ в сфере гражданских правоотношений.

А сфера применения п. 9 ст.22 ЗК РФ - случаи предоставления земельных участков в аренду без проведения торгов.

Судебная пркатика также исходит из возможности свободной уступки прав в данном случае. По крайней мере, я не нашел судебных решений, где публичные образования оспаривали бы такую уступку.

Тем не менее, в данном случае можно обосновать обе противоположных позиции.

",О рассмотрении обращения",

Журналы

Подписка на электронную версию

2010 - 2018 ООО Редакция журнала ЗАКОН

Портал функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям

Можно ли передать арендованный участок земли в субаренду

Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное

На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные Кодексом.

В данном случае возникает коллизия между нормами гражданского и земельного законодательства. Дело в том, что в ГК РФ нет специальных норм, регулирующих аренду земли, и к ней применяются общие правила Кодекса об аренде. Распространяемые на аренду земельных участков положения ГК РФ содержат в п. 2 ст. 607 оговорку, согласно которой законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Они вызывают ряд вопросов и не могут остаться без внимания.

Положения, касающиеся сдачи в аренду земельных участков, закрепленные в ЗК РФ, указывают на неопределенность соотношения земельного и гражданского законодательства, что создает правовые коллизии

Согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным имуществом с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. Представляется, что оговорка ",если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами", свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ. Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор (за исключением случая передачи арендных прав в залог без требования заключать новый договор аренды), противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.

Представляется, однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.

Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств, т.е. ЗК РФ не должен нарушать предмет ведения, установленный в п. 1 ст. 2 ГК РФ.

Из пункта 6 ст. 22 ЗК РФ следует, что арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Порядок осуществления прав арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, предусмотренный ГК РФ, представляется более разумным, чем порядок, установленный в ЗК РФ. Так, ст. 22 ЗК РФ ввела уведомительный порядок реализации распорядительных прав арендатора, который позволяет арендатору распоряжаться арендованным земельным участком помимо воли арендодателя. Поскольку арендодателю (как правило) не все равно, как арендатор распоряжается его участком, представляется, что закон должен защищать права и законные интересы и собственников, и арендаторов земельных участков. Кроме того, уведомительный порядок может затруднить контроль за использованием арендованного земельного участка в соответствии с его целевым назначением

В общем, можно сказать, что лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков, установленные ст. 40 ЗК РФ, за исключением прав, установленных подп. 2 п. 2 указанной статьи.

Так, арендатор земли имеет отдельные права по распоряжению земельным участком. Он может сдавать его в субаренду.

По Земельному кодексу арендатор не может передавать земельные участки в безвозмездное пользование.

6. Арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный. участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без. согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если.

Согласно действующему законодательству с правом аренды земли можно совершать

Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности третьему лицу, в том

Арендатор также вправе сдать арендуемый участок в субаренду, выкупить его в.

. можно сформулировать земельно-правовую сделку по аренде земли, как срочное

б) передать в аренду арендатору земельный участок в надлежащем состоянии, т.е. в

действия арендатора, сдающего арендуемый участок в субаренду третьим лицам без.

Покупать ли землю в аренде на 49 лет или нет? Подводные камни

Нередко при покупке земельного участка мы встречаемся с тем, что земля находится у продавца в аренде на 49 лет.

Сразу в голове проносятся вопросы: «А проблем потом не будет?», «А вдруг по истечении 49 лет землю отберут?» Давайте разберемся что такое аренда земли на 49 лет.

Такой участок предоставляется в аренду для индивидуального жилищного строительства по заявлению гражданина, заинтересованного в его предоставлении.

Согласно ст. 28 Земельного Кодекса РФ участок земли, который находится в аренде на 49 лет это государственная или муниципальная собственность, которая безвозмездно была передана в пользование арендатору. Но при этом арендатор должен платить за пользование участком арендную плату.

Согласно ст.25 ЗК РФ договор аренды должен быть зарегистрирована в Росреестре в обязательном порядке, и участок поставлен на кадастровый учет.

Как правило, в аренду передается не один земельный участок, а много, 20, 30, 50 и больше. Это говорит о том, что в отношении территории, на которой находятся такие участки, администрацией принято решение о развитии. Стоит отметить, что, если участок передан в аренду под ИЖС, значит должны быть утверждены технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение. Это говорит о том, что газ, электроэнергию и воду и другие коммуникации можно подвести к участку.

Далее читаем сам договор аренды. Какие права и обязанности есть у обеих сторон договора аренды. Очень часто в договоре встречается такие фразы:

« 4.3.х. С согласия Арендодателя сдавать Участок в субаренду. 4.3.х. При заключении договора на срок более 5 лет передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам. 4.3.х. По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок. »

Если, на участке есть построенные строения, то у арендатора также есть право на заключение нового договора аренды в преимущественном порядке.

Вот очень кратко мы попытались объснить Вам, что такое аренда земли на 49 лет. Покупать или не покупать такой участок решать Вам и только Вам. Только при принятии какого либо решения Вы должны четко знать:

1. Такой участок, при действии договора аренды это государственная или муниципальная собственность.

2. У Арендатора такого участка есть право передать свое право пользования третьим лицам (при условии, что это право прописано в договоре).

3. У Арендатора или третьего лица есть преимущественное право заключить договор аренды на новый срок (по истечении предыдущего).

4. Если, участок находится на землях сельских поселений и передан в аренду под ИЖС, а за 49 лет на этих участках будут построены дома, к ним подведены газ, электроэнергия, вода и другие коммуникации, значит у администрации не будет повода отобрать эти участки у их пользователей ( то есть не продлить договор аренды).

Если статья оказалась полезной, напишите в комментариях.

  • Добавить комментарий
  • 0 комментариев

Android Выбрать язык Текущая версия v.204.2

Земельные участки - справочник

Справочная информация о земельных участках

Разделы

Имеет ли арендатор какие-либо права по распоряжению земельным участком? Может ли он передать свое право аренды земельного участка другому лицу?

Законом предусмотрена возможность арендатора как передать арендованный земельный участок в субаренду, так и передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу. Однако воспользоваться этими правами арендатор может только в том случае, если иное не предусмотрено договором аренды (т.е. в договоре может быть зафиксирован запрет подобных действий). Если же никакой записи на сей счет в договоре нет, арендатор может осуществлять передачу своих прав или сдачу участка в субаренду и без согласия собственника земельного участка. Он обязан лишь уведомить об этом арендодателя. Такое правило установлено ст. 22 ЗК РФ (следует иметь в виду, что эта особенность договора аренды земельного участка установлена именно Земельным кодексом, по Гражданскому кодексу согласие арендодателя на субаренду и передачу права аренды обязательно).

В соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. При этом не допускается изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора.

Субаренда оформляется договором на срок, не превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды, на субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков. Однако ответственным по договору аренды перед арендодателем остается арендатор земельного участка.

По общему правилу досрочное прекращение договора аренды земельного участка влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды, но договором аренды может быть предусмотрено и иное. При досрочном прекращении аренды земельного участка субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды этого участка в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Арендатор может передать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (в гражданском праве это называется “,перенаем“,). В отличие от субаренды, в этом случае арендатором становится другое лицо на тех же условиях, на которых был заключен договор с первым арендатором, оформления нового договора земельного участка при этом не требуется.

Арендатор земельного участка вправе отдать арендные права в залог или внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества, товарищества (паевого взноса в производственный кооператив) в пределах срока договора аренды земельного участка.

Порядок передачи арендных прав в залог регулируется Гражданским кодексом РФ и Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ “,Об ипотеке (залоге недвижимости)“,. Арендатор при передаче арендных прав в залог остается ответственным по договору земельного участка перед арендодателем.

Порядок внесения арендных прав в уставный капитал (паевой фонд) юридических лиц регулируется их уставами. В соответствии с Земельным кодексом РФ (в отличие от норм гражданского законодательства) в этом случае права и обязанности по договору аренды переходят к данному юридическому лицу как к новому арендатору (без заключения нового договора аренды).

Распоряжаться земельным участком путем его отчуждения (продажи, дарения, мены) арендатор не имеет права. Земельный кодекс РФ не предусматривает также права арендатора передавать земельный участок в безвозмездное пользование.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: