Нарушение существенных условий договора купли-продажи недвижимости

Нарушение договора купли-продажи квартиры

- переход права собственности на недвижимость по договору об отчуждении недвижимости в пользу покупателя подлежит государственной регистрации (ст. 551, п. 1).

- отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника (продавца), допускается с согласия органа опеки и попечительства (ст. 292, п. 4). Несоблюдение сторонами договора указанных требований ГК РФ может повлечь за собой недействительность сделки купли-продажи (отчуждения) квартиры (жилого помещения).

Зачастую роль таких консультантов выполняют агенты по недвижимости. Однако есть ряд НО, которые сдерживают участников сделки от полного доверия к агентам. Агент получает вознаграждение от сделки - следовательно, он заинтересован в продаже или покупки недвижимости, а не в гарантии интересов сторон. При этом вопрос о юридической чистоте, прозрачности сделки играет далеко не первостепенную роль.

Обращаясь к агенту необходимо обращать внимание на те предложения, которые делаются агентством о продаже или аренде недвижимого имущества. В условиях жесточайшей конкуренции на данном рынке услуг, размещаемые объявления о покупке, продажи, аренде жилья по заманчивым ценам являются, как правило, утками, целью которых является звонок клиента в агентство. В дальнейшем все зависит от способности агента завлечь клиента в офис, подписать договор на эксклюзивную продажу или покупку недвижимости.

Как правило Агентство требует от клиента оригиналы всех правоустанавливающих документов на свое хранение до завершения сделки, тем самым привязывая клиента к своей компании. Подобные действия должны вызвать опасения клиента за качество и прозрачность работы такого агентства.

Необходимо также помнить и о высокой текучести кадров в агентствах недвижимости. Причиной текучки являются специфика условий оплаты труда агентов. Агент получает от 25 до 50 вознаграждения агентства от проведенной сделки. Соответственно отсутствие клиентов вынуждает агентов идти на уловки в работе с клиентами либо увольняться.

Правовые услуги адвоката имеют изначально иные цели. Обращаясь к адвокату, клиент получает стороннего консультанта, интересы которого не связаны непосредственно с проведением сделки. Целью работы адвоката является профессиональная оценка рисков предлагаемой клиенту сделки и подготовка квалифицированного заключения по данным рискам.

Наше адвокатское бюро оказывает комплексные услуги по вопросам сопровождения сделок с недвижимым имуществом с 2003 года. Бюро осуществляет:

оценку юридических рисков приобретения квартир, домов, земельных участков (due diligence недвижимости),

подготовку договоров: купли-продажи, аренды, дарения, ренты в отношении объектов недвижимого имущества,

сопровождение заключения договоров и различного рода соглашений, в том числе предварительного договора, соглашения о задатке, договора на аренду банковской ячейки при совершении сделок в отношении объектов недвижимого имущества,

подачу правоустанавливающих документов в Федеральную регистрационную службу в целях регистрации договоров, перехода прав на недвижимое имущества, обременений и снятия обременений,

сопровождение оформления наследства в целях получения свидетельство гос.регистрации прав на недвижимое имущество, оспаривание завещаний:

судебное представительство по дела о расторжении, признании недействительными договор в отношении объектов недвижимости,

представительство в суде по искам, связанным с признанием права собственности на недвижимость, оспариваем решений и действий Федеральной регистрационной службы.

Наше адвокатское бюро специализируется на оказании юридических услуг по представительству интересов компаний, предпринимателей в арбитражном и третейском судах, в ФАС России и территориальных УФАС, а также граждан в судах общей юрисдикции с 2003 года. Адвокаты нашего бюро также осуществляют защиту по уголовным делам.

С некоторыми делами из нашей судебной и административной практики Вы можете ознакомиться в разделе Наша практика.

Адвокатское бюро осуществляет защиту интересов доверителей в арбитражном суде по хозяйственным и корпоративным спорам. Мы сопровождаем процедуру банкротства как на стороне конкурсного кредитора, так и должника. Бюро представляет интересы клиентов по вопросам защиты прав на товарный знак и доменное имя, а также мы осуществляем представительство клиентов по налоговым, таможенным и иным административным спорам.

Бюро оказывает услуги по юридическому сопровождению бизнеса, как на абонентской основе, так и услуги разового характера, в том числе мы осуществляем сопровождение проектов, связанных со строительством объектов недвижимого имущества и инфраструктуры. Бюро проводит due diligence материальных и нематериальных активов и сопровождает сделки по их приобретению.

Мы оказываем помощь в вопросах сопровождения сделок с недвижимостью, регистрации товарных знаков, получении разрешительной документации и необходимых лицензий.

Адвокаты нашего бюро оказывают консультационные услуги физическим лицам по вопросам в сфере семейного, трудового, наследственного, жилищного и других отраслей права и ведут их дела в суде.

Нарушение существенных условий договора купли-продажи недвижимости

Предметом спора в одном из рассмотренных ВС РФ дел стал вопрос от том, вправе ли продавец требовать расторжения договора купли-продажи, если покупатель не исполнил обязанность по оплате приобретенного имущества.

Продавец, обращаясь в суд с иском о расторжении договора, сослался на следующие обстоятельства. Сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Переход права собственности к покупателю был зарегистрирован в установленном порядке, однако свои обязательства по оплате ответчик не исполнил, чем существенно нарушил условия договора.

Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Апелляционная инстанция решение суда отменила. Апелляция сочла, что неисполнение ответчиком обязанностей по оплате приобретенного имущества само по себе не является существенным нарушением договора. Кроме того, суд апелляционной инстанции со ссылкой на п. 3 ст. 486 ГК РФ указал, что неисполнение обязанности по оплате проданного товара не влечет возникновение у продавца права на расторжение договора купли-продажи, а порождает у него лишь право требовать оплаты товара и уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами.

Верховный Суд РФ признал выводы апелляционной инстанции ошибочными. Поскольку в рассматриваемом деле продавец не получил вообще никакой денежной суммы за проданное имущество, он, по мнению ВС РФ, с очевидностью лишился того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора. Следовательно, имеет место существенное нарушение договора, являющееся основанием для его расторжения (п. 2 ст. 450 ГК РФ). ВС РФ также отметил, что п. 3 ст. 486 ГК РФ, на который сослался суд апелляционной инстанции, не исключает право продавца требовать расторжения договора в связи с нарушением покупателем обязанности по оплате.

Отметим, что ранее ВС РФ высказывал иную точку зрения по данному вопросу. Он исходил из того, что нарушение покупателем обязанности по оплате приобретенного имущества не является существенным нарушением договора купли-продажи. Поэтому при отсутствии в законе или договоре специального указания о праве продавца требовать расторжения договора и возврата имущества продавец может претендовать лишь на получение оплаты и процентов за пользование чужими денежными средствами (см., например, определение СК по гражданским делам ВС РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27).

Risk Over.ru

  1. Информационные материалы
  2. Комментарии
  3. Cущественные условия договора купли-продажи
Cущественные условия договора купли-продажи существенные условия договора купли-продажи

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ

В соответствии с п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Таким образом, возникновение договорных отношений возможно при наличии двух условий:

1) достижение сторонами соглашения по всем существенным условиям договора,

2) придание этому соглашению определенной формы, если это необходимо в силу правового акта или соглашения сторон.

ГК РФ (ст. 432) к числу существенных условий относит:

1) предмет договора,

2) условия, прямо названные в законе или ином правовом акте как существенные для данного вида договоров,

3) условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Решая вопрос о наличии или отсутствии в конкретном договоре существенных условий, необходимо подвергать анализу всю совокупность правовых норм, регулирующих данный вид (разновидность) договора и учитывать общие положения о заключении договора.

Необходимо отметить, что помимо общих норм о договоре купли-продажи ГК РФ содержит несколько специальных параграфов, регулирующих отдельные виды договоров купли-продажи: розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости и продажа предприятия.

Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости являются следующие условия.

1. Условие о предмете. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

2. Условие о цене. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ).

3. Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Обратная связь

Ваши пожелания и предложения по улучшению качества работы системы Вы можете отправить нам сообщением через форму обратной связи. Мы очень хотим сделать нашу систему удобной и полезной каждому, поэтому мы обязательно рассмотрим все сообщения!

Нарушение существенных условий договора купли-продажи недвижимости

По договору купли - продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ - далее ГК РФ).

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для ознакомления и избежания плагиата наших наработок.

Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.

Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Нарушение существенных условий договора купли-продажи недвижимости

Мы свяжемся с Вами

в течение 2 часов!

Добавить комментарий Отменить ответ

сохрани в своей соц. сети:

(2015 г., Рузский районный суд Московской области, дело 2-1041/2015). Юридическая фирма «МОЙ ЮРИСТ» представляет интересы Коломийцева А.В. по вопросу взыскания убытков с ЗАО «Греитинга», зарегистрированного и ведущего свою деятельность на территории Республика Литва. В июле 2013 г. на Минском шоссе (Московская область) водитель (работник ЗАО «Греитинга») нарушил п.п. 9.2 Правил дорожного движения и выехал &hellip,

(2016 г., Арбитражный суд Ростовской области, дело А53-9531/2014) Юридическая фирма «МОЙ ЮРИСТ» представляет интересы ИП Саркисяна С.А. по признанию ООО «СК «Ростовгорстрой» банкротом. Между Индивидуальным предпринимателем Саркисяном С.А. и ОАО «Ростовгорстрой» в период с 2011 по 2014 гг. был заключен ряд договоров оказания автотранспортных услуг и услуг автокрана, согласно которым Исполнитель обязался по заданию &hellip,

г. Ростов-на-Дону, ул. Варфоломеева, 87, оф. 38, 40

Телефон: 8 (863) 333-23-60

Все права защищены, Юридическая фирма «МОЙ ЮРИСТ», 2016 г.

К чему может привести неоплата договора купли-продажи квартиры

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?

Безрадостные результаты вас могут ожидать в различных ситуациях. Стоит упомянуть о самых распространённых из них. Например, стороны договорились осуществить оплату наличным платежом после государственной регистрации договора, но покупатель данное обязательство не исполнил. Либо при проведении альтернативной сделки стороны не просчитали все возможные варианты доступа к банковской ячейке и, соответственно, не прописали их. В этом случае средства за жилое помещение может получить не продавец, как полагается, а покупатель или третьи лица. Еще один рискованный вариант оформление договора купли-продажи, согласно условиям которого продавец заранее, до фактического принятия денег подтвердил их получение, и это нашло отражение в договоре. Большинство продавцов ошибочно полагают, что если они не получат за свою квартиру денежные средства, жилое помещение они смогут вернуть. В чем они заблуждаются?

Договор купли-продажи жилого помещения может быть расторгнут, а квартира возвращена первоначальному владельцу по инициативе одной из сторон только в исключительных случаях и только по решению суда, если имеет место нарушение условий договора другой стороной, которое определено законом или договором, как существенное, позволяющее расторгнуть сделку. При иных обстоятельствах продавец, оставшийся и без денег, и без квартиры, не может рассчитывать на возвращение в его собственность проданного жилого помещения он вправе лишь требовать выплаты не полученных от сделки денежных средств.

Стоит обратить внимание на следующие моменты:

1. Специальное условие договора о его расторжении

Иногда продавец и покупатель включают в договор специальные условия, которые устанавливают основания его расторжения по требованию одной из сторон. Самое распространённое из них неуплата денежной суммы за жилое помещение. Необходимо отметить, что в законодательстве РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи квартиры в связи с его неоплатой. И если договором данные права продавца прописаны не будут, шансы на возврат недвижимости при неполучении за нее денежных средств весьма невелики.

Так, с 2010 по середину 2012 года в московском регионе в суды обратилось более 1 000 продавцов, не получивших по сделке денежные средства. Почти 700 заявителей требовало возвратить в их собственность помещения, и только 50 исков было удовлетворено. Из более чем 300 судебных споров о взыскании денежных средств за проданную квартиру удовлетворено большинство исков.

2. Существенное нарушение условий договора купли-продажи

По мнению некоторых судов, в том числе Верховного суда РФ, факт неоплаты продавцу стоимости квартиры сам по себе не является существенным нарушением условий договора, т.к. продавец имеет право обратиться к покупателю с требованием о взыскании денежных средств.

Если суд рассматривает иск о расторжении сделки в связи с ее неоплатой, оценке подлежит степень нарушения условий договора. Суды обращают внимание на такие моменты, как срок, в течение которого продавец обратился к покупателю с требованием об оплате денежных средств (обращался ли продавец с данным требованием вообще, сразу после регистрации сделки или спустя длительное время, например, год), социальное положение сторон договора (количество недвижимого имущества у продавца, наличие у него постоянного места жительства), иные факторы. Что характерно, именно в Московском регионе суды, в отличие от судов на периферии, и в отличие от позиции Верховного суда РФ, более склонны признавать неоплату стоимости жилья существенным нарушением условий договора, соответственно, значительно чаще расторгают сделки по указанным основаниям, возвращая продавцам квартиры.

3. Отсутствие расписки не может свидетельствовать о неоплате договора

Стоит отметить, что отсутствие расписки в получении денежных средств не всегда свидетельствует об их неполучении. В договоре среди прочих условий может быть отражено, что «расчет между сторонами произведен полностью до подписания настоящего договора», и после подписания такого договора доказать обратное не представляется возможным. Большинство судов при отсутствии расписки считаютподтверждением факта оплаты соответствующие пункты договора купли-продажи с прямым указанием об оплате, проведенной покупателем недвижимости до момента подписания документа. Для суда это является достаточным письменным доказательством выполнения финансовых обязательств перед продавцом. При таких обстоятельствах продавцу следует представить суду неоспоримые документы, подтверждающие отсутствие факта передачи денежной суммы за квартиру, что практически невозможно.

В заключение еще раз хочу обратить внимание на то, что действующее законодательство предусматривает за продавцом, не получившим оплату по договору, право требовать лишь взыскания денег, но не возврат переданного жилого помещения. Подобное материально-правовое ограничение серьезно влияет на процессуальное положение продавца, что является наиважнейшим основанием для особенно внимательного отношения к сделке.

Адвокат Олег Сухов («Юридический центр адвоката Олега Сухова»), специально для ГдеЭтотДом.РУ

Понравилась статья? Поделить с друзьями: