Не исполнение обязательства по аренде земельного участка

Спор по изъятию земельного участка из-за нарушения договорных обязательств арендодателем

Аренда земли это использование земельного участка в предпринимательских и других целях, основанное на положениях договора, который был подписан между арендатором (тот, кто арендует) и арендодателем (тот, кто сдает в аренду). Подписанный договор, как правило, не предусматривает никаких изменений в правилах пользования землей, кроме арендной платы, которая зависит от экономической обстановки. Если договор об аренде был нарушен арендодателем или арендатором, возникший спор между участниками конфликта может решаться в судебном порядке.

Особенности судебных споров между собственником и арендатором земельного участка

Конфликты подобного характера следует рассматривать не только как несоблюдение официального договора, заключенного между сторонами, но и как экономическое ущемление одно из участников спора. Например, если арендодатель нарушает правила договора и создает препятствия для арендатора в пользовании земли, подобные действия могут привести к тому, что последний может не получить ожидаемой прибыли (если земельный участок используется в сельскохозяйственных целях). Здесь же не стоит забывать и о понятии «упущенной выгоды».

Все эти нюансы, в обязательном порядке, учитываются судом, прежде чем по вопросу будет принято справедливое и взвешенное решение!

В рамках судебного разбирательства, может быть принято решение:

  • Изменить условия договора,
  • Наложить ответственность на участника спора, по вине которого и возник конфликт,
  • Прекратить действие договора об аренде.

Данные положения разрабатываются, исходя из норм и правил КГРФ и ЗКРФ.

Необходимые действия арендатора, если в отношении него арендодатель нарушил правила аренды земли

Для того, чтобы данный вопрос решался в судебном порядке, арендатор, в отношении которого своим действием или бездействием арендодатель нарушил действующий договор об аренде земли, должен подать исковое заявление в суд, в котором будет:

  • Указана вся суть проблемы,
  • Представлены документы, подтверждающие факт нарушений,
  • Изложены требования и предложения по устранению конфликта.

Все это, как Вы понимаете, должно быть сделано со строгим соблюдением действующих правил, если Вы хотите, чтобы суд был на вашей стороне! А для этого мы рекомендуем обратиться за поддержкой в юридическую компанию Право Групп, где Вы сможете заручиться помощь адвоката и решить вопрос в свою пользу!

Обращайтесь в Право Групп получите быстрое и результативное решение вопроса, связанного с нарушение договорных обязательств арендодателем

Обратившись в Право Групп, в связи со спором по изъятию земельного участка из-за нарушения договорных обязательств арендодателем, Вы получите от нас поддержку в несколько этапов:

  1. Бесплатную консультацию от наших юристов.
  2. Подробный анализ Вашей проблемы.
  3. Изучение документов, относящихся к делу.
  4. Выработка стратегии решения вопроса.
  5. Представление Ваших интересов в суде для достижения ожидаемого результата!

Звоните нам прямо сейчас, записывайтесь на бесплатную консультацию в любом из представительств нашей компании!

Нужен юрист? Мы перезвоним!

Сopyright Все права защищены 2008-2017 Право Групп

пр. Энгельса, д. 27, лит.Ц

пр. Маршала Жукова д. 18

ул. Савушкина д. 138

Спасибо! Ваше сообщение отправлено, в ближайшее время с Вами свяжется наш юрист.

Вы записаны на , в случае если Вы не сможете подойти на консультацию в указанное время, просьба заранее сообщить по телефону: 640-24-28

Решение от 28 февраля 2016 г. по делу А32-28042/2015

г. Краснодар «28» февраля 2016 года

Резолютивная часть решения объявлена 25 февраля 2016 года.

Решение суда в полном объеме изготовлено 28 февраля 2016 года.

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи А.Л. Назыкова, при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Н.Ю. Гоовым, рассмотрев в открытом судебном заседании дело А32-28042/2015 по иску администрации муниципального образования город Краснодар к обществу с ограниченной ответственностью «СААС» (ИНН 2308096764, ОГРН 1042303641731)

при участии в судебном заседании представителя администрации Ненаховой Е.Е. (доверенность от 11.01.2016),

Судья А.Л. Назыков

Ответчики: Судьи дела: Ответы на вопросы

«,Судебные и нормативные акты РФ»,

Ответственность сторон договора н расторжение договора аренды земли

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, если эти недостатки полностью или частично препятствуют пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

1) потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков земельного участка, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков земельного участка,

2) непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя,

3) потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требовании арендатора

или о его намерениях устранить недостатки земельного участка за счет арендодателя, может без промедления безвозмездно устранить недостатки земельного участка. Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, то он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду земельного участка, которые:

1) были оговорены им при заключении договора аренды,

2) были заранее известны арендатору,

3) должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка при заключении договора или передаче участка в аренду.

По требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется земельным участком с существенным нарушением условий договора или назначения земельного участка либо с неоднократными нарушениями,

2) существенно ухудшает земельный участок,

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя. Для реализации своего права на досрочное расторжение договора арендодателю необходимо предварительно направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Гражданский кодекс Республики Беларусь предусматривает защиту прав арендатора путем использования механизма досрочного расторжения договора аренды по его требованию.

1) арендодатель не предоставляет земельный участок в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию земельным участком в соответствии с условиями договора или назначением земельного участка,

2) переданный арендатору земельный участок имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не могли быть обнаружены арендатором во время осмотра земельного участка,

3) земельный участок в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Договор аренды земельного участка может устанавливать и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

На основании ст. 593 Гражданского кодекса Республики Беларусь при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю земельный участок в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил земельный участок либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. При этом если за несвоевременный возврат земельного участка договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Стабильности правоотношений по аренде земельных участков способствует и принцип сохранения договора в силе при изменении сторон, закрепленный ст. 588 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Так, переход права собственности на сданный в аренду земельный участок к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В случае смерти гражданина арендатора земельного участка его права и обязанности по договору переходят к наследнику, если законодательством или договором не предусмотрено иное. При этом арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшейся срок его действия, за исключением случаев, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОРГАНИЗАЦИИ РАБОТЫ МИНИСТЕРСТВА ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ ПО ВЗЫСКАНИЮ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПО АРЕНДНОЙ ПЛАТЕ, ПЕНИ (ШТРАФА) ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Версия сайта: 2.2.9

Каждому техническому специалисту: строителю, проектировщику, энергетику, специалисту в области охраны труда.

Дома, в офисе, в поездке: ваша надежная правовая поддержка, всегда и везде.

Каждому техническому специалисту: строителю, проектировщику, энергетику, специалисту в области охраны труда.

Дома, в офисе, в поездке: ваша надежная правовая поддержка, всегда и везде.

Аренда земельного участка: не пользовался не платишь

Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата

(ст. 65 Земельного кодекса РФ). Таким образом, земельные участки могут быть переданы в аренду, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (ч. 1 ст. 607, ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса, ст. 42 Земельного кодекса РФ). При этом односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим (ч. 1 ст. 310 ГК РФ). Но на практике нередки случаи, когда арендатор отказывается платить за аренду земельного участка по тем или иным причинам.

Основной причиной невнесения арендной платы является невозможность использования земельного участка арендатором по назначению (постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 7 октября 2011 г. Ф08-5462/11, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 7 ноября 2016 г. 05АП-6881/16). Анализ указанных дел позволяет сделать вывод, что обычно, по мнению судов, неиспользование земельного участка арендатором, так же как и использование его не по назначению, не может служить основанием невнесения арендной платы.

Между местной администрацией (далее &ndash, арендодатель, истец) и гражданкой Т. (далее &ndash, арендатор, ответчик) 29 июня 2012 года был заключен договор аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства сроком на 5 лет. Пунктом 4.2 договора установлены сроки для внесения арендной платы, которая должна вноситься ежеквартально.

Однако с сентября 2013 года Т. перестала исполнять эту обязанность, так как получила письмо председателя комитета по градостроительной политике местной администрации об отказе ей в выдаче разрешения на строительство индивидуального жилого дома. При чем решением районного суда действия местной администрации были признаны незаконными. Поэтому в связи с невозможностью использования земельного участка по назначению из-за неправомерных действий арендодателя она приняла решение, что не обязана платить за аренду земли.

Но местная администрация так не посчитала. По ее мнению, Т. несвоевременно исполняла обязательства по договору аренды земельного участка с момента его заключения. В связи с чем арендодатель обратилась с иском в суд с требованием к арендатору о взыскании долга.

Суды первой и апелляционной инстанции удовлетворили заявленные арендодателем требования. Так, по мнению судов, обязанность внесения арендной платы, ее размер и сроки уплаты были установлены договором аренды, и обстоятельства отказа в выдаче разрешения на строительство не влияют на правоотношения сторон договора аренды земельного участка, в частности на обязанность арендатора по внесению арендной платы (решение Тобольского районного суда Тюменской области от 21 сентября 2015 года по делу 2-488/2015), апелляционное определение Судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 14 декабря 2015 г. по делу 33-6669/2015). Решение суда апелляционной инстанции ответчик обжаловал в ВС РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала ошибочным толкование положений гражданского и земельного законодательства нижестоящими судебными инстанциями (определение Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ от 22 ноября 2016 89-КГ16-7).

Суд отметил, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, а арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование этим имуществом (п. 1 ст. 611 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ). Таким образом, Суд пришел к выводу, что договор аренды носит взаимный характер. То есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Следовательно, по мнению Суда, арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.

В связи с чем ВС РФ отменил решение суда апелляционной инстанции и направил дело на новое рассмотрение.

  • 163
  • рейтинг 0

Юридические семинары для профессионалов

1 декабря 2017 в Сколково пройдет Skolkovo LegalTech

Конференция по современным технологиям и проектам LegalTech

Запись видеокурса «,Договорное право»,

Лекторы: А.Г. Карапетов, Р.С. Бевзенко, А.А. Павлов, М.Л. Башкатов

Похожие материалы

Комментарии (0)

Журналы

Подписка на электронную версию

2010 - 2017 ООО Редакция журнала ЗАКОН

Портал функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям

Ответственность арендатора при использовании земли

В соответствии со статьей 606 ГК Российской Федерации арендатор имеет право владения и пользования арендованным имуществом. А как быть, если земельный участок не используется, и грозит ли в этом случае арендатору прекращение прав на него?

Под неиспользованием земельного участка понимается бездействие арендатора, выражающееся в невыполнении обязательств и требований, установленных законом или договором.

Согласно статье 287 ГК Российской Федерации прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендатору, не владеющему им на правах собственности, ввиду нежелательного использования участка арендатором осуществляется по основаниям и в порядке, установленным земельным законодательством.

Согласно статье 46 ЗК Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя при условии неиспользования участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства или жилищного и другого строительства, в указанных целях в течение 3 лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течении которого земельный участок не мог быть использован по назначению вследствие стихийных бедствий или других обстоятельств, исключающих использование земельного участка по назначению.

Итак, для лишения арендатора права аренды на земельный участок необходимо наличие следующих факторов:

неиспользование земельного участка,

вид разрешенного использования сельскохозяйственное производство или строительство,

срок неиспользования более 3 лет.

При этом дополнительные оговорки, указанные в кодексах, делают применение данных норм невозможным:

договором аренды или законом может быть установлен срок более 3 лет,

время, необходимое для освоения участка, не засчитывается в указанный срок,

неиспользование земельного участка ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.

Под обязательствами, исключающими надлежащее использование, понимается, например, потеря денежных средств для инвестиций в результате денежной и других реформ. Следует отметить, что на практике доказательство в суде обстоятельств, установленных как основание для прекращения права аренды, весьма проблематично.

В качестве доказательств использования земельного участка могут быть приведены:

сформированная программа строительства,

закрытый конкурс по выбору подрядчика,

согласованный график поэтапного производства работ,

утвержденный бизнес-план создания производства энергетической установки.

Таким образом, доказательства, которыми можно подтвердить факт использования земельного участка, представляются достаточно размытыми, а соответственно, подготовить доказательственную базу для начала судебного процесса не составит труда. Если арендатор все же получил предупреждение уполномоченных органов и стал принимать активные меры по организации строительства, нежелательный исход дела маловероятен, поскольку прекращение права аренды на земельный участок является мерой ответственности, которая должна быть равноценной допущенному нарушению.

В последнем случае арендатор, получив предупреждение, старается добросовестно выполнить возложенные на него обязательства. Интересно, что использование арендованного имущества рассматривается как обязанность арендатора при том, что именно в использовании в данном случае заключается его интерес. Таким образом, можно сделать вывод, что, если арендатор не использует арендованное имущество, но не нарушает принятых на себя обязательств, такое неиспользование не считается нарушением.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: