Несовершеннолетние сделка с недвижимостью

Несовершеннолетние сделка с недвижимостью

удостоверение?Как оформить загранпаспорт

его действия?Какие товары

или обменять?Могут ли отказать в скорой

полиса ОМС?Как делится имущество

по закону?Как поехать учиться

по обмену?Как рассчитать

удостоверение?Как оформить загранпаспорт

его действия?Какие товары

или обменять?Могут ли отказать в скорой

  • Азбука права
  • ЖИЛЬЕ И НЕДВИЖИМОСТЬ
  • Приобретение недвижимости. Приватизация, купля-продажа, строительство, дарение
  • Что следует учесть при покупке (продаже) квартиры?
  • Можно ли совершать сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним?

Электронный журнал Азбука права, 01.12.2018

МОЖНО ЛИ СОВЕРШАТЬ СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ,

Объем прав несовершеннолетних отличается от объема прав совершеннолетних. Незнание этой особенности при операциях с недвижимостью может привести к недействительности сделки.

Несовершеннолетние, то есть лица, не достигшие 18 лет (совершеннолетия), подразделяются на две категории (ст. ст. 26, 28 ГК РФ):

- лица в возрасте от 14 до 18 лет,

- малолетние, то есть лица, не достигшие 14 лет.

Первая категория лиц, в отличие от второй, наделена большими правами при заключении сделок.

Д ействия родителей при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей - родителей и усыновителей. Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной (п. 1 ст. 26, ст. 175 ГК РФ).

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки с недвижимостью могут совершать от их имени родители и усыновители. Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним), самостоятельно, считается недействительной (п. 1 ст. 28, ст. 172 ГК РФ).

Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) их законными представителями. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Д ействия опекунов и попечителей при сделках с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним

При отсутствии у несовершеннолетних родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов, над такими несовершеннолетними устанавливаются опека и попечительство (ст. 31 ГК РФ).

Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Опека устанавливается над малолетними (ст. ст. 32, 33 ГК РФ, п. п. 1, 2 ст. 2 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ).

При совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, попечители только дают согласие. От имени малолетних и в их интересах сделки с недвижимостью совершают их опекуны (п. 2 ст. 32, п. 2 ст. 33 ГК РФ).

П редварительное разрешение органа опеки и попечительства

На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение (ст. 37 ГК РФ, п. 1 ст. 21 Закона N 48-ФЗ):

1) сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог,

2) сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению),

3) сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей,

4) других сделок, влекущих уменьшение стоимости имущества подопечного.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения выдаются опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор (п. 3 ст. 21 Закона N 48-ФЗ).

О бязательное удостоверение сделки нотариусом

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению. При этом необходимо уплатить государственную пошлину (нотариальный тариф) в размере, зависящем от стоимости имущества. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (п. 3 ст. 163 ГК РФ, пп. 5 п. 1 ст. 333.24, абз. 2 пп. 5 п. 1 ст. 333.25 НК РФ, ч. 2 ст. 54 Закона от 13.07.2018 N 218-ФЗ, ст. ст. 22, 53 Основ законодательства РФ о нотариате, утв. ВС РФ 11.02.1993 N 4462-1, Письмо ФНП от 26.01.2018 N 168/03-16-3).

Внимательно изучив и проверив все документы, можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.

©, 2013&mdash,2018 Авторские права принадлежат ",Электронному журналу ",Азбука права",

Несовершеннолетние сделка с недвижимостью

3-ий Павловский пер.

Тел.: 8 (495) 740-55-17

в области недвижимости и строительства

  • Здравствуйте! В браке была приобретена 3-х комнатная квартира в ипотеку, по 1/2 доли каждому. После развода банк дал согласие на вывод меня из со заемщика, с правом выкупа мой доли бывшему мужу. Бывший муж подписал дополнительное соглашение к кредитному договору, но долю мою выкупать отказывается, а требует 1/2 часть внесенных им платежей после развода или оформление дарственной. Могу ли я через суд прекратить свое право собственности на свою долю и взыскать с него компенсацию выплаченных платежей в браке? Спасибо.
Читать ответ »,

Недвижимость, аренда помещений, приватизация, рента

Участие несовершеннолетних в сделках с недвижимостью

Всего комментариев: 181

Соблюдение вышеуказанного условия не является законным основанием для того, чтобы Росреестр заблокировал сделку по продаже нынешней квартиры. Однако, если на этапе правовой экспертизы документов во время продажи нынешней квартиры юристы Росреестра увидят, что часть стоимости квартиры была оплачена за счет средств материнского капитала, и при этом на детей не были оформлены доли в праве собственности, то регистрация сделки купли-продажи квартиры может быть заблокирована. Отказ в регистрации договора можно будет обжаловать в судебном порядке. Но такой суд займет много времени. Поэтому лучше заранее переоформить часть квартиры на детей, чтобы потом не пришлось судиться с Росреестром.

При этом в договоре мены между третьим лицом и родителями ребенка (подписывающими договор мены от имени ребенка) нужно будет указать на то, что обмениваемое имущество не является равноценным и что третье лицо производит доплату разницы в цене между долей квартиры в Подмосковье и квартирой в Ярославле.

В этом случае сделка мены будет денежной, и формально имущественные права ребенка также нарушены не будут.

Присутствие в числе собственников жилого помещения несовершеннолетнего

Сделки с жильем сложны и зависят от множества факторов, каждый из которых может повлиять на их исход. Одно из таких обстоятельств, осложняющих продажу недвижимости, &ndash, присутствие в числе собственников жилого помещения несовершеннолетнего.

В настоящий момент каждая десятая сделка с недвижимостью в России в целом, и в Петербурге в частности, затрагивает права несовершеннолетних детей, являющихся сособственниками жилья наравне со своими родителями, либо проживающими совместно с ними. Закон их права защищает, указывая, что при проведении сделок с недвижимым имуществом права детей либо других недееспособных граждан не должны быть нарушены. Отсюда возникают дополнительные сложности в оформлении и проведении подобных сделок.

В соответствии с положениями российского законодательства, а конкретно Гражданского Кодекса РФ для совершения сделок по отчуждению (продаже, дарению, обмену и др.) жилой площади, собственником, или одним из собственников которой является несовершеннолетний или недееспособный гражданин, требуется обязательное предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Разрешение на совершение сделок с недвижимостью оформляется в форме постановления органа местного самоуправления (по месту нахождения отчуждаемого жилья).

Если рассматривать саму процедуру получения разрешения органа опеки, то она состоит из нескольких этапов. Прежде всего, потребуется согласие обоих родителей на отчуждение недвижимости, поскольку они оба отвечают за права ребенка.

Однако допустимы не только продажи со встречной покупкой. «Формально допустима и продажа без встречной покупки. Закон этого не запрещает, отмечает Вячеслав Романов. - В Кодексе написано только, что не должны быть нарушены жилищные права несовершеннолетних. Поэтому обычно поступают так: оформляют у родственников или знакомых на ребенка некое имущество, а дальше идут в органы опеки и получают разрешение на продажу нужной квартиры. Правда, в одних органах опеки на этом основании вам могут дать разрешение, в других нет. Здесь невозможно предугадать заранее все на усмотрении комиссии. Либо часть денежных средств, полученных от продажи квартиры, одним из сособственников которой являлся несовершеннолетний, должна быть положена на банковский счет на имя ребенка (пропорционально стоимости доли, которой он владел). Снять деньги с этого счета можно будет только с разрешения органа опеки, либо самим ребенком по достижении им восемнадцати лет».

В целом, сложность сделок с недвижимостью, затрагивающих права несовершеннолетних, заключается в выполнении вышеперечисленных действий, в том числе в получения заявления от продавца недвижимости по встречной покупке. Для этого всем участникам сделки нужно прибыть в орган опеки и попечительства, расположенный по месту отчуждения объекта, и дать соответствующие заявления. Осложнения могут возникнуть, также, если вновь приобретаемое жилое помещение по каким-то параметрам хуже отчуждаемого. А также «человеческий» фактор затягивание рассмотрения вопроса о даче согласия на отчуждения со стороны муниципалов.

Несовершеннолетние сделка с недвижимостью

Операции с недвижимостью, в которых участвуют несовершеннолетние, считаются чуть ли не самыми сложными. Дети, как и взрослые, могут быть собственниками недвижимого имущества. А стало быть, распоряжаться им: продавать, покупать, обменивать.

Несовершеннолетние это особые субъекты жилищных правоотношений. В настоящее время все большее значение приобретает одно из существенных прав несовершеннолетних: право на жилье. Статья 40 Конституции РФ закрепляет право каждого гражданина на жилище, и несовершеннолетние здесь не исключение.

Согласно ст.ст. 26, 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации несовершеннолетние делятся на малолетних, которым еще нет 14 лет, и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.

От имени малолетнего ребенка (до 14 лет) в сделке всегда действуют их родители или другие законные представители.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, наиболее свободны в заключении сделок в отличии от несовершеннолетних детей до 14 лет. Они самостоятельно их совершают, расписываются в документах и т.д. Но делают это с оговоркой, что все действия происходят с письменного согласия родителей или же других законных представителей. При этом с 14 лет ребенок может принимать участие в сделках, только если имеет на руках паспорт (и свидетельство о рождении).

Необходимо обратить внимание на следующее: если квартира или доля в квартире принадлежит несовершеннолетнему, то для продажи собственности, принадлежащей ребенку в возрасте от 14 до 18 лет, необходимо одобрение сделки от законного представителя. В свою очередь, законный представитель ребенка может дать свое согласие на продажу только с предварительного письменного разрешения органа опеки и попечительства. Для того чтобы продать квартиру, которая является собственностью ребенка в возрасте до 14 лет, также необходимо получить согласие органа опеки.

Для государственной регистрации договора купли продажи жилого помещения от имени ребенка до 14 лет подписывает законный представитель, который также должен подписывать заявление о государственной регистрации и представить другие необходимые документы на регистрацию.

Если же ребенку от 14 до 18 лет, то он подписывает договор и представляет документы на регистрацию самостоятельно.

В соответствии со ст. 17 ФЗ 122 «О государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество и сделок с ним» на государственную регистрацию необходимо предоставлять следующий перечень документов:

- документы, удостоверяющие личность (паспорт для лиц, достигших 14 лет, свидетельство о рождении для лиц от 14 до 18 лет, документы, подтверждающие полномочия опекунов и попечителей, и т.д.),

- квитанция об уплате государственной пошлины,

- договор купли продажи,

- правоустанавливающие документы на квартиру,

- разрешение органа опеки и попечительства на распоряжение законными представителями имуществом лиц, не достигших 14 лет,

- письменное согласие родителей, усыновителей или попечителя на совершение сделки несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет,

- разрешение органов опеки и попечительства на дачу законным представителям согласия несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет на распоряжение имуществом,

- документ, подтверждающий право несовершеннолетнего в возрасте от 14 до 18 лет распоряжаться имуществом без согласия законных представителей (решение органа опеки и попечительства либо решение суда о признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (эмансипированным), свидетельство о заключении брака несовершеннолетним,

- договор о передаче ребенка на воспитание в приемную семью, заключенный органом опеки и попечительства и приемными родителями.

Согласие органов опеки необходимо и на такие сделки с имуществом несовершеннолетнего как:

- дарение недвижимого имущества, собственником которого является несовершеннолетний,

- залог недвижимости, собственником которого является несовершеннолетний,

- сдача в наем или аренду, в безвозмездное пользование недвижимого имущества несовершеннолетнего,

- обмен имущества несовершеннолетнего,

- отказ от преимущественной покупки доли,

- раздел имущества несовершеннолетнего,

- отказ от наследства,

- выдел доли из имущества несовершеннолетнего,

- другие сделки, влекущие за собой уменьшение имущества несовершеннолетнего.

Также обращаем Ваше внимание на то, что следует отличать сделку по продаже квартиры, где собственником является несовершеннолетний, от продажи квартиры, где ребенок имеет лишь право пользования, то есть не является собственником. Если ребенок не является собственником жилого помещения, то обращаться в орган опеки за разрешением на продажу не надо. Если же в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и продажа жилого помещения скажется на интересах ребенка, то отчуждение возможно с согласия органа опеки.

Специалист-эксперт отдела правового обеспечения Д.В. Кузьмин

Несовершеннолетние сделка с недвижимостью

Министерство экономического развития

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра

и картографии по Краснодарскому краю в городе Сочи

СДЕЛКИ С ИМУЩЕСТВОМ НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ

Объем прав несовершеннолетних отличается от объема прав совершеннолетних. Незнание этой особенности при операциях с недвижимостью может привести к недействительности сделки. Несовершеннолетним признается лицо, не достигшее возраста 18 лет (совершеннолетия).

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с недвижимостью с письменного согласия своих законных представителей - родителей и усыновителей. Если такая сделка была совершена без письменного согласия законных представителей, то она считается недействительной (ст. 175 ГК РФ).

За несовершеннолетних, не достигших 14 лет (малолетних), сделки с недвижимостью могут совершать от их имени родители и усыновители. Сделка, совершенная несовершеннолетним, не достигшим 14 лет (малолетним) самостоятельно, считается недействительной (ст. 172 ГК РФ).

Не допускается дарение недвижимости от имени малолетних (до 14 лет) их законными представителями. Заключение подобных сделок приведет к отказу в их государственной регистрации (пп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

При отсутствии у несовершеннолетних родителей, усыновителей, лишении судом родителей родительских прав, а также когда такие граждане по иным причинам остались без родительского попечения, в частности, когда родители уклоняются от их воспитания либо защиты их прав и интересов, над такими несовершеннолетними устанавливаются опека и попечительство (ст. 31 ГК РФ). Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет. Опека устанавливается над малолетними.

При совершении сделок с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, попечители только дают согласие (п. 2 ст. 33 ГК РФ). От имени малолетних и в их интересах сделки с недвижимостью совершают их опекуны (п. 2 ст. 32 ГК РФ).

На совершение сделок с недвижимостью, принадлежащей подопечным, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется для совершения любой сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, независимо от того, есть у них родители или нет. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (п. 1 ст. 28 ГК РФ, п. 3 ст. 60 СК РФ).

Без такого разрешения опекун не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение:

- сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог,

- сделок по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению),

- сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей,

- других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного (ст. 37 ГК РФ, п. 1 ст. 21 Закона от 24.04.2008 48-ФЗ «,Об опеке и попечительстве»,).

Предварительное разрешение органа опеки и попечительства или отказ в выдаче такого разрешения выдаются опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения.

При этом предварительное разрешение, выданное органом опеки и попечительства, или отказ в выдаче такого разрешения могут оспорить в судебном порядке опекун или попечитель, иные заинтересованные лица, а также прокурор (п. 3 ст. 21 Закона от 24.04.2008 48-ФЗ).

Внимательно изучив и проверив все документы, можно обезопасить себя от рисков признания сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, недействительной.

Может ли несовершеннолетня девушка ( 17 лет ) совершать сделки с недвижимостью подаренной ей дедушкой

(ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008)

Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения

(Зарегистрировано в Минюсте РФ 16.08.2001 N 2881)

Если сторонами договора продажи являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно (пункт 1 статьи 26, пункт 1 статьи 30 Кодекса) .

Понравилась статья? Поделить с друзьями: