Внесудебная реализация недвижимого имущества соглашение

Соглашение о внесудебной реализации заложенного недвижимого имущества

Новости партнеров Похожие формы

Исковое заявление залогодержателя в суд общей юрисдикции об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в связи с грубым нарушением залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества

Исковое заявление залогодержателя в арбитражный суд об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в связи с грубым нарушением залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества

Требование (претензия) залогодержателя об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в связи с грубым нарушением залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества

Соглашение о внесудебной реализации заложенного движимого имущества

Соглашение о внесудебной реализации заложенного имущественного права

Исковое заявление собственника (или правообладателя) в суд общей юрисдикции о признании недействительным отчета оценщика об определении стоимости изымаемого объекта недвижимого имущества, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, и о возмещении убытков, причиненных изъятием объекта недвижимого имущества

Исковое заявление собственника (или правообладателя) в арбитражный суд о признании недействительным отчета оценщика об определении стоимости изымаемого объекта недвижимого имущества, подготовленного оценщиком по заказу органа исполнительной власти, принявшего решение об изъятии недвижимого имущества, и о возмещении убытков, причиненных изъятием объекта недвижимого имущества

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество упрощает процесс погашения долга для кредитора и избавляет от излишней работы юрисдикционные органы. Из нашей статьи вы узнаете, как составлять соглашение о внесудебном обращении взыскания на залог, какое имущество по нему может быть удержано и как его взыскать.

На какое имущество может и не может быть обращено взыскание без участия суда

Круг залогового имущества, в отношении которого доступно внесудебное взыскание, определен законодателем методом от противного: ст. 349 Гражданского кодекса РФ и иные законы содержат ряд условий, запрещающих внесудебное взыскание, а также перечень имущества, в отношении которого оно неприменимо.

Итак, исключительно в судебном порядке взыскатель может истребовать у просрочившего должника:

  • имущество предприятия, находящегося под процедурой наблюдения (п. 1 ст. 18.1 закона «,О несостоятельности (банкротстве)», от 26.10.2002 127-ФЗ),
  • имущество, обеспечивающее облигации, в отсутствие представителя владельца последних (п. 7 ст. 27.3 закона «,О рынке ценных бумаг», от 22.04.1996 39-ФЗ),
  • предметы художественной, исторической, культурной ценности,
  • вещи безвестно отсутствующего залогодателя,
  • перезаложенное имущество в отсутствие соглашения о порядке взыскания между залогодержателями,
  • имущество, обремененное правами нескольких созалогодержателей (в том числе если залоги на один и тот же объект возникли на основании закона).

Обращение взыскания на заложенное имущество, минуя судебную инстанцию

Внесудебное взыскание по залогу &mdash, исключительный случай, допустимый только по соглашению сторон. Такое соглашение не лишает кредитора права обратиться в суд, однако неиспользование шанса получить предмет залога быстро и бесплатно лишает кредитора права требовать с должника в процессе судебные издержки. Исключением является ситуация, когда обращение в суд было вынужденным (если должник или некто другой не позволили кредитору обратить предмет залога в свою пользу без суда).

На данный способ взыскания распространимы общие условия п. 2 ст. 348 ГК РФ, одновременное наличие которых позволяет обратить взыскание на предмет залога:

  • длительность просрочки от 3 месяцев и выше,
  • соотношение суммы задолженности и цены залога, выраженное в процентном соотношении как 5 и более.

Принудительное исполнение в таких случаях совершается через ФССП после проставления на соглашении исполнительной надписи нотариуса (последняя проставляется после извещения залогодателя и других известных нотариусу и взыскателю залогодержателей. Должнику дается 10 дней на уплату долга, после чего предмет залога реализуется.

Соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество

Соглашение между должником и залоговым кредитором о возможности обратить взыскание на предмет залога, минуя судебную инстанцию, заключается как при возникновении залога, так и позднее &mdash, в любой момент. Его форма должна быть идентична форме договора залога.

Требуется обязательно указать (п. 7 ст. 349 ГК РФ):

  • способ (-ы) реализации заложенного имущества,
  • стоимость залога или как ее вычислить.

Если в залоге находится недвижимое имущество, то способ его реализации в соглашении об обращении взыскания во внесудебном порядке является существенным условием (п. 28 постановления пленума ВАС РФ от 17.02.2011 10).

Варианты реализации заложенной вещи для должника &mdash, ИП, коммерческой организации предусмотрены законом:

  1. Вещь остается у взыскателя в счет долга, взыскатель становится ее собственником.
  2. Взыскатель своими силами продает изъятое у должника желающим приобрести третьим лицам.

Особенности реализации заложенного имущества в случае внесудебного взыскания

В отличие от судебного порядка, во внесудебном взыскании залога торгов можно избежать. Продажа с публичных торгов производится по умолчанию. Однако стороны вправе установить иной способ своим соглашением (продажа третьим лицам или оставление за собой).

Основное требование к продаже имущества кредитором &mdash, установление за него экономически обоснованной рыночной цены. Для целей ее определения можно рекомендовать проведение оценки, поскольку заключение компетентного специалиста считается судами достаточным доказательством, пока оспаривающая действия залогодержателя сторона не доказала иное (апелляционное определение Астраханского областного суда от 12.09.2018 по делу 33-3397/2018).

ВАЖНО! Разницу между ценой продажи и размером долга кредитор выплачивает залогодателю.

Таким образом, залогодержатель может обратить взыскание и реализовать любое заложенное имущество во внесудебном порядке, кроме того, которое прямо запрещено законодателем.

Залогодатель и залогодержатель могут договориться о передаче имущества и его реализации без участия суда, прописав соответствующий пункт в договоре залога или заключив соответствующее соглашение.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество

Обращение взыскания на заложенное имущество, по общему правилу, осуществляется в судебном порядке, но Законодатель предусмотрел и внесудебный порядок обращения взыскания. До принятия ФЗ «,О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием порядка обращения взыскания на заложенное имущество», 306-ФЗ от 30 декабря 2008 года, внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество был возможен исключительно на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем и только после возникновения оснований для обращения взыскания.

«,Соглашение может только изменить (дополнить, ограничить) или прекратить существо правоотношения, но не создать новое, т.е. в нем отсутствует свойственная договору способность порождать для сторон новые права и обязанности. Кроме того, в материальном праве термин «,соглашение», используется для обозначения договоренностей, обслуживающих договорные отношения&hellip,.»,(1)

(1) «,Договорное право: соглашение о подсудности, международной подсудности, примирительной процедуре, арбитражное (третейское) и мировое соглашения», (М.А. Рожкова, Н.Г. Елисеева, О.Ю. Скворцов) (под общей ред. М.А. Рожковой), (Статут, 2008).

Договоренность сторон относительно обращения взыскания на заложенное имущество изменяет лишь порядок обращения взыскания. Поэтому, если соглашение заключено между залогодателем и залогодержателем до подписания договора залога, то оно вступает в силу с момента заключения договора залога.

1) реализацию заложенного имущества в порядке, установленном в статье 56 ФЗ «,Об ипотеке (залоге недвижимости)»,,

2) приобретение заложенного имущества для себя с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой,

3) приобретение заложенного имущества для третьих лиц с зачетом в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику.

1) название заложенного по договору об ипотеке имущества, за счет которого удовлетворяются требования залогодержателя,

2) начальная продажная цена или порядок ее определения,

3) суммы, подлежащие уплате залогодержателю должником на основании обеспеченного ипотекой обязательства и договора об ипотеке, а если залогодателем является третье лицо - также и залогодателем,

4) способ реализации заложенного имущества либо условие о его приобретении залогодержателем,

5) известные сторонам на момент заключения соглашения предшествующие и последующие ипотеки данного имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

1) реализацию предмета залога посредством продажи с торгов,

2) реализацию предмета залога посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером,

3) предмет залога поступает в собственность залогодержателя,

4) залогодержатель продает предмет залога третьему лицу без проведения торгов, в том числе посредством продажи заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером, с удержанием из вырученных денег суммы обеспеченного его залогом обязательства.

Если же договор залога заключен с физическими лицами, то при обращении взыскания на заложенное движимое имущество во внесудебном порядке, реализация предмета залога осуществляется только посредством продажи с торгов, либо по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером.

(2) В.А. Рясенцев, «,Представительство и сделки в Современном гражданском праве»,, Статут, стр. 478).

Рассматриваемое согласие является лишь одобрением залогодателя соглашения о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество или условий договора залога в части обращения взыскания на заложенное имущество, которые будут заключены после оформления согласия. При этом, одобрение исходит от лица, которое само является стороной заключаемых сделок.

2003-2018 ООО РУСИПОТЕКА. Все права защищены.

Соглашение о внесудебной реализации заложенного имущества

____________________, далее именуемое «Залогодержатель», в лице ____________, действующего на основании ______, с одной стороны, и ________, далее именуемое «Залогодатель», в лице ________________, действующей на основании ______, с другой стороны (далее по тексту Стороны), заключили соглашение о нижеследующем:

1. Сторонами заключен договор залога имущества от ____ г. __ а именно _____________.

2. Предметом залога обеспечивается исполнение обязательств, возникших на основании договора займа от _______ обязательства по договору займа наступили ___г. Задолженность Залогодателя составляет ____________ руб.

4. В связи с неисполнением Залогодателем обеспеченного залогом обязательства и в соответствии со статьями 348, 349 Гражданского кодекса РФ Стороны пришли к соглашению об обращении взыскания на предмет залога во внесудебном порядке путем продажи его с торгов.

5. Начальная продажная цена предмета залога составляет ____ (_______) руб.

6. В целях реализации заложенного имущества Залогодержатель вправе совершать необходимые для этого сделки, а также требовать передачи ему заложенного имущества Залогодателем.

7. В течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися Залогодержатель вправе приобрести по соглашению с Залогодателем заложенное имущество, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом.

8. При объявлении несостоявшимися повторных торгов Залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме на десять процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах, если более высокая оценка не установлена соглашением сторон. Если Залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися, договор залога прекращается.

9. Залогодержатель, оставивший заложенное имущество за собой, вправе требовать передачи ему этого имущества, если оно находится у иного лица.

10. Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования Залогодержателя, разница возвращается Залогодателю _________________. Ответственность перед Залогодателем за возвращение указанной разницы несет Залогодержатель.

При недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования Залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.

11. Залогодержатель вправе предъявить в суд требование об обращении взыскания на заложенное имущество.

12. Настоящее Соглашение вступает в силу с момента его подписания Сторонами.

13. В случаях, не урегулированных Соглашением, Стороны руководствуются законодательством РФ.

14. Настоящее Соглашение составлено в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой Стороны.

ЗАЛОГ И ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ЗАЛОЖЕННОЕ НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество до настоящего времени осуществлялось в основном по решению суда и занимало достаточно длительное время. В некоторых случаях этот процесс длился от полутора до двух лет. Очевидно, что в условиях экономического кризиса такая процедура удовлетворения требований кредиторов не способствовала эффективному использованию залога как способа обеспечения обязательств.

Согласно ранее действовавшему законодательству обращение взыскания на заложенное имущество осуществлялось преимущественно в судебном порядке. Внесудебный порядок в таких случаях применялся на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодателем и залогодержателем, которое заключалось после возникновения оснований для обращения взыскания (п. 1 статьи 349 ГК в прежней редакции).

жилые помещения, принадлежащие физическим лицам,

имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность,

предприятие как имущественный комплекс,

земельный участок сельскохозяйственного назначения,

земельный участок, находящийся в муниципальной собственности (или государственная собственность на который не разграничена), предназначенный для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства,

недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, если кто-либо из сособственников не дал согласие на внесудебный порядок обращения взыскания,

недвижимое имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности.

Судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество не претерпел значительных изменений и поэтому не рассматривается нами подробно.

Соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания может быть как включено в договор залога, так и заключено отдельно в любое время (п. 3 статьи 349 ГК, п. 1 ст. 55 Закона об ипотеке). Это довольно важное нововведение, так как стороны могут предусмотреть это условие либо на стадии заключения договора об ипотеке, либо в любой другой момент после его заключения.

Аукцион по форме должен быть открытым, проведение закрытого аукциона допускается только в случаях, установленных федеральным законом.

Применимо также взыскание по исполнительной надписи нотариуса. Если соглашение о внесудебном порядке обращения взыскания не исполняется добровольно, взыскание на заложенное имущество может быть обращено на основании исполнительной надписи нотариуса (п. 5 статьи 349 ГК).

В соответствии с внесенными изменениями залогодержатель, являющийся конкурсным кредитором, имеет преимущество перед другими кредиторами и гарантированно получает от стоимости реализованного предмета залога:

  • не менее 80 суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, в обеспечение требований по кредитным договорам,
  • не менее 70 суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, в обеспечение требований по иным обязательствам.

Таким образом, указанные изменения существенно увеличивают привлекательность залога как способа обеспечения обязательств.

Внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Изменения, внесенные в ФЗ РФ «,Основы законодательства РФ о нотариате»,, затрагивают вопросы, связанные с проведением нотариальных процедур в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В частности, регламентирован порядок подачи или передачи нотариусом заявлений в регистрирующий орган и расширен перечень случаев, в которых нотариус имеет право представлять документы в регистрирующий орган. Также повышен размер страховых сумм по договору страхования гражданской ответственности нотариуса. Но наиболее значимыми изменениями в Основы законодательства РФ о нотариате являются изменения, конкретизирующие внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество.

Федеральным законом внесен целый ряд изменений и дополнений в Закон РФ «,О залоге»,. Пересмотрен порядок обращения взыскания на заложенное имущество, предусмотрены поправки в части закона, касающейся условий и способов реализации заложенного движимого имущества. Закон РФ «,О залоге», дополнен новыми статьями, определяющими правила реализации заложенного движимого имущества на торгах и по договору комиссии, порядок распределения вырученных от реализации сумм, а также порядок направления требований и уведомлений, предусмотренных договором залога.

Стороны приобретают право устанавливать в договоре о залоге условие о возможности внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное движимое имущество и/или условие о порядке реализации заложенного движимого имущества на основании судебного решения.

Договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона и включающий условие о внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество, должен быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами договора.

Стороны приобретают право устанавливать в договоре об ипотеке условие о возможности внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество и/или предусмотреть порядок и способы реализации заложенного имущества при обращении взыскания на основании судебного решения.

Обращение взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, теперь может производиться не только на основании акта суда, но и во внесудебном порядке, на основании исполнительной надписи нотариуса, в случаях, установленных настоящим законом.

При государственной регистрации ипотеки регистрирующий орган будет вносить в Единый государственный реестр прав сведения о возможности внесудебного порядка обращения взыскания на имущество при условии, что договор об ипотеке или договор, влекущий возникновение ипотеки в силу закона, содержащие данное условие, удостоверены у нотариуса.

Внесудебный порядок обращения взыскания на долю (часть доли) участника в уставном капитале общества допускается законом на основании договора о залоге, в который включено условие о возможности внесудебного обращения взыскания.

Понравилась статья? Поделить с друзьями: