Высшего арбитражного выкуп земельного участка

Высшего арбитражного выкуп земельного участка

от 26 июля 2011 г. N 2379/11

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:

рассмотрел заявление общества с ограниченной ответственностью ",Валентина 1", о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда города Москвы от 26.05.2010 по делу N А40-96790/09-7-743, постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 и постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 25.11.2010 по тому же делу.

В заседании приняли участие представители:

от заявителя (ответчика) - общества с ограниченной ответственностью ",Валентина 1", - Фоминых И.В.,

от Департамента земельных ресурсов города Москвы (истца) - Чуксин И.В.,

от префектуры Северного административного округа города Москвы (третьего лица) - Золотарева М.С.,

от Департамента дорожно-мостового и инженерного строительства города Москвы (третьего лица) - Кондакова В.В.,

от открытого акционерного общества ",Москапстрой", и закрытого акционерного общества ",УКС инженерных коммуникаций, сооружений и дорог", (третьих лиц) - Пащенко К.В.

Заслушав и обсудив доклад судьи Козырь О.М., а также объяснения представителей участвующих в деле лиц, Президиум установил следующее.

Департамент земельных ресурсов города Москвы (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к обществу с ограниченной ответственностью ",Валентина 1", (далее - общество) об изъятии для государственных нужд в принудительном порядке земельных участков площадью 0,0135 гектара и 0,01 гектара и обязании общества подписать соглашения об изъятии этих участков для государственных нужд, включающие определенные судом суммы компенсации в связи с изъятием участков для государственных нужд.

Обратите внимание. Доступ к полному содержимому данного документа ограничен.

В данном случае предоставлена только часть документа для ознакомления и избежания плагиата наших наработок.

Для получения доступа к полным и бесплатным ресурсам портала Вам достаточно зарегистрироваться и войти в систему.

Удобно работать в расширенном режиме с получением доступа к платным ресурсам портала, согласно прейскуранту.

Судьба земельного участка под объектом незавершенного строительства

Выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства.

Хотели приобрести объект незавершенного строительства, чтобы в дальнейшем выкупить под ним землю, объект демонтировать и построить новый, но вот что останавливает.

Изучив судебную практику арбитражного суда по данному вопросу пришла к выводу, что выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительства невозможен, поскольку земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений. Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы закона.

Исключением из этого правила являются лишь случаи, перечисленные в законе, к которым, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 ФЗ от 21.12.2011г. 178-ФЗ «,О приватизации государственного и муниципального имущества»,, переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу закона. А когда земельный участок предоставлен с предварительным согласованием мест размещения объекта для целей проектирования и строительства недвижимого имущества и цель, в соответствии с которой участок был предоставлен, не достигнута, или же когда объект незавершенного строительства был приобретен по сделке, то земельный участок не может быть предоставлен в собственность.

Такая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС от 01.03.2011г. 14880/10, Постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008г. 8985/08, Постановлении Президиума ВАС РФ от 10.04.2012г. 15874/11.

Заявителями по данным делам (собственниками объектами незавершенного строительства) являются юридические лица.

Затем я прочитала Определение СК по административным делам Верховного Суда РФ от 22.02.2012г. 71-В11-13, позиция которой прямо противоположна &ndash, при наличии зарегистрированного права собственности на объект незавершенного строительства, являющегося объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования статьи 36 ЗК РФ не имеется, поэтому у собственника незавершенного строительства возникло право приобрести землю под объектом.

Всегда думала, что у нас в России судьба земельного участка следует судьбе здания (хотя считаю это неправильным). Однако, по сложившейся практике арбитражного суда выкупить земельный участок под таким объектом не получится. Это мое мнение. Хочется комментариев по данному вопросу.

  • 24207
  • рейтинг 1

Юридические семинары для профессионалов

Подготовка и ведение дела в Верховном Суде РФ. Семинар

Поставка: основные проблемы договорной работы

  • 18 - 19 декабря. Москва
  • Лекторы: Витрянский В., Карапетов А. и др

Похожие материалы

Комментарии (14)

Допустим, объект построен на 99 , а срок аренды подходит к концу и арендатор уже реально никак не успевает достроить объект за этот срок, в т.ч. из-за административных препонов.

Муниципалитет отказывается принимать решение о продлении договора аренды и, как следствие, вся постройка идет под снос. Поэтому, возможно, имеет смысл подумать о целесообразности выкупа з/у под недостроями.

",. согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, сформулированной в постановлении от 23.12.2008 N 8985/08, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка",. // Постановление Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 N 4464/12 по делу N А51-2921/2011.

В передаче дела по иску о признании недействительными договора купли-продажи земельного участка и права собственности на указанный участок для пересмотра в порядке надзора отказано, поскольку суд пришел к выводу о том, что заключение договора купли-продажи земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства при наличии действующего договора аренды, противоречит закону и такая сделка является недействительной.

В передаче дела по иску о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка для пересмотра в порядке надзора судебных актов отказано, так как суд, удовлетворяя иск, пришел к обоснованному выводу о том, что спорный земельный участок был предоставлен в аренду для строительства жилого дома, строительство не завершено, основания для выкупа указанного участка отсутствуют.

При приобретении незавершенки Общество приобрело право на земельный участок в том объеме, в котором оно принадлежало предыдущему правообладателю (п. 3 ст. 552 ГК РФ).

А как тогда применять положения ФЗ 427-ФЗ от 12.12.2011г.?

Журналы

Подписка на электронную версию

2010 - 2018 ООО Редакция журнала ЗАКОН

Портал функционирует при финансовой поддержке Федерального агентства по печати и массовым коммуникациям

Возможно ли предоставление (выкуп) земельного участка под объектом незавершенного строительства?

«Папирус» 99, «Отдельные вопросы применения земельного законодательства»

  1. Главная
  2. Папирус
  3. Папирус 99
  4. Возможно ли предоставление (выкуп) земельного участка под объектом незавершенного строительства?

Возможно ли предоставление (выкуп) земельного участка под незавершенным строительством объектом?

На вопрос отвечает Ольга Николаевна Аксенова, ведущий юрист отдела судебного сопровождения ГК «ЭРА-Гео-ГИД»

В соответствии с ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ранее была сформирована правовая позиция о возможности приобретения права собственности на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства. Президиум в постановлениях от 23.12.2008 8985/08 , от 01.03.2011 14880/10 указал, что применение порядка выкупа земельных участков под упомянутыми объектами возможно в случаях, прямо названных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства согласно положениям п. 1, 2 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (в редакции от 06.04.2018) (далее Закон о приватизации), переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Вводного закона.

Так, например, в соответствии с п. 1. ст. 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом (ст. 39.1 ЗК РФ).

То есть по общему правилу выкуп земельного участка под объектом незавершенного строительство в соответствии со ст. 39.20 ЗК РФ (аналог ранее действовавшей ст. 36 ЗК РФ) невозможен.

В соответствии со ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Ст. 39.20 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, сооружения.

В отличие от зданий, строений или сооружений объекты незавершенного строительства не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Стоит также учитывать положения ч. 2 ст.39.1 ЗК РФ, в соответствии с которой продажа находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, в соответствии с основным видом разрешенного использования которых предусмотрено строительство зданий, сооружений, не допускается, за исключением случаев, указанных в п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, а также случаев проведения аукционов по продаже таких земельных участков в соответствии со ст. 39.18 ЗК РФ.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с ч. 5. ст. 39.6 ЗК РФ предоставление земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта в аренду без проведения торгов:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности,

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Материал подготовлен для газеты компании “,АПИ”, “,Папирус”,, 99, сентябрь 2018

Для печати Вы можете скачать полностью номер газеты “,Папирус”, в формате pdf:

Отменить ответ

Вы должны авторизоваться, что бы комментировать.

Правовая помощь для вас

Стоит ли радоваться новому закону?

30 октября 2007 года вступил в силу Федеральный закон от 24.07.2007 г. 212 ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности». Исключение составляют статьи 1 и 6, вступающие в силу соответственно с 1 января 2008 года и с 1 января 2011 года.

Федеральным законом внесены изменения и дополнения в Бюджетный кодекс РФ, Земельный кодекс РФ, Федеральные законы от 25.10.2001 г. 137-ФЗ «О введении Земельного кодекса Российской Федерации», от 21.12.2001 г. 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», от 14.11.2002 г. 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях.

Исходя из названия и содержания статей закона он направлен на установление новых условий и процедуры выкупа земельных участков на льготных условиях коммерческими организациями и индивидуальными предпринимателями собственниками зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, если право частной собственности на объекты недвижимости возникло в силу их отчуждения из государственной или муниципальной собственности.

В результате особенностей законодательства и в зависимости от финансовых возможностей одни предприятия продолжали использовать земельные участки на ранее предоставленном праве, другие оформили в аренду, третьи выкупили в собственность, а некоторая часть новых собственников приватизированных объектов недвижимости вообще не оформляла права на земельные участки. Естественно, каждый хозяйствующий субъект, в зависимости от вида оформленных (или неоформленных) земельных прав, нес несравнимые друг с другом расходы по уплате обязательных платежей за землю. Таким образом, в условиях рыночной экономики хозяйствующие субъекты оказались в неравных экономических и правовых условиях.

В результате срок прекращения бессрочного пользования землей был перенесен вначале до 1 января 2006 года, а затем до 2008 года.

Исключение составляют только федеральные казенные предприятия, государственные или муниципальные учреждения владельцы помещений, а именно: земельный участок предоставляется в постоянное (бессрочное) пользование только одному из них, причем участок будет передан лицу, во владении которого находится большая площадь помещений в здании.

В.Фролов, директор специализированного правового агентства «Своя земля»

Наши преимущества
  • Специализация
  • Профессионализм
  • Надежность
  • Услуги под ключ
  • Ответственность за результат

Обращаясь к специализированным юристам, Вы сохраните свое время, деньги и спокойствие, получаете наилучший результат - ведь мы будем работать за вас.

Мы не творим чудес, мы просто работаем профессионально и честно! И ваше дело исключением не станет!

Предлагаем

Абонентское юридическое обслуживание

Аутсорсинг (от англ. outsourcing: (outer-source-using) использование внешнего источника/ресурса) передача организацией на основании договора определённых бизнес-процессов или производственных функций на обслуживание другой компании, специализирующейся в соответствующей области.

Высшего арбитражного выкуп земельного участка

3-ий Павловский пер.

Тел.: 8 (495) 740-55-17

в области недвижимости и строительства

  • Здравствуйте! В браке была приобретена 3-х комнатная квартира в ипотеку, по 1/2 доли каждому. После развода банк дал согласие на вывод меня из со заемщика, с правом выкупа мой доли бывшему мужу. Бывший муж подписал дополнительное соглашение к кредитному договору, но долю мою выкупать отказывается, а требует 1/2 часть внесенных им платежей после развода или оформление дарственной. Могу ли я через суд прекратить свое право собственности на свою долю и взыскать с него компенсацию выплаченных платежей в браке? Спасибо.
Читать ответ »,

Земельное право

Новые правила выкупа земельных участков

Всего комментариев: 3

Право И.П. на имущество. Ст. 34 Конституции РФ.

по ст. 36 ЗК РФ бессылки, на право установленное законом?

Почему ст. 36 ЗК РФ игнорирует право собственности на строения, сооружения т.д. установленное законом для И.П.

без регистрации ЕГРП? Загоняет его имущество в частный сектор. Умаляется значение экономической деятельности, служению потребительского рынка?

Согласно закона обе формы собственности по ст. 34 конституции, и по ст.219 ГК РФ равнозначны.

А ст. 36 ЗК РФ дискридитирует конституционное право нп приватизацию земли предпринимателям.Для чего?, развития коррупции, монополза, и дискриминации, В угоду чиновникам? Или конституционное право бесплрно, и имеет исключительное право на приватизацию по мимо ст. 36 ЗК РФ? Поэтому в ней речь не дет о статусе предпринимателя?

Как законно отобрать землю у собственника

Отчуждение земельного участка собственником:

  1. Продажа, дарение, мена или иное отчуждение собственником
  2. Добровольный отказ от земли
  3. Утрата собственности по иным, предусмотренным в законе основаниям

Процесс принудительного изъятия земли, находящейся в честной собственности в физических лиц прописан в законодательстве, однако пока активно не применяется. Однако, возможность у государственных органов отобрать землю у хозяина есть, и надо четко представлять себе, что нужно , чтобы такого насильственно- законного изъятия не произошло.

Изъятие земли у владельца органами власти:

1. Обращение взыскания на землю по обязательствам

Возможность отобрать землю у хозяина возникает путем обращения взыскания по его обязательствам на основании решения суда (ст. 237 ГК РФ). В этом случае после вступления решения суда в законную силу, собственник обязан исполнить решение суда. Если такого не происходит, обязанности собственника выполняют судебные приставы.

2. Реквизиция

Участок земли у его хозяина может быть изъят у владельца уполномоченными исполнительными органами власти в чрезвычайных обстоятельствах.

  • Стихийные бедствия
  • Техногенные катастрофы
  • Военные действия

При реквизиции государство обязано оплатить владельцу земли реквизированный участок и компенсировать все убытки. Владельцу земли выдается свидетельство о реквизиции (ст. 51 ЗК РФ). Убытки рассчитываются по закону об оценочной деятельности.

3. Конфискация земли

Земельный кодекс предусматривает и конфискацию земельного участка. В ст. 50 ЗК РФ предусмотрено- участок земли может быть изъят у владельца по решению суда как санкция за совершение им тяжкого преступления. Конфискация в отличие от реквизиции носит безвозмездный характер.

4. Выкуп участка земли для муниципальных или государственных нужд

Этот вид изъятия превратился в Московском регионе в отдельный бизнес. Московские и Подмосковные чиновники сливают информацию о планирующихся строительстве дорог или других объектов информацию подконтрольным фирмам и те скупают планируемые к застройке земли.

2. Размещение объектов государственного значения при отсутствии иных вариантов размещения:

  • объектов энергетических систем
  • атомной энергии
  • безопасности и обороны
  • федерального транспорта
  • обеспечение космической деятельности
  • электро-тепло- газо-водоснабжения
  • автомобильных дорог

3. Иные обстоятельства, предусмотренные в федеральных законах

  • Рыночная стоимость участка и недвижимого имущества
  • Убытки, которые собственник
  • Убытки, которые понесет владелец в связи с досрочным прекращением обязательств третьим лицам
  • Упущенную выгоду

Если собственник не согласен с ценой, вопрос решается в суде.

5. Изъятие земли у владельца ввиду его ненадлежащего использования

Речь идет о изъятии земли у владельца в том случае, когда участок используется с нарушением действующего законодательства (ст.ст. 284, 285 ГК РФ) или не используется по назначению.

  1. Когда земля предназначена для строительства или для сельскохозяйственных работ и не используется три года и более.
  2. Когда земля используется с грубым нарушением правил пользования (к примеру на землях под строительство утраивается нефтеналивной терминал)
  3. Когда использование земли приводит к ухудшению экологического состояния (к примеру, на земле для сельхозназначения организуется свалка)

Если собственник земли согласен с ее изъятием, она продается с торгов, в противном случае продажа происходит по решению суда.

6. Изъятие не востребованной земли
  • Сведений о владельце нет в органах местного самоуправления о приватизации сельхозземель
  • Земля, собственник которой умер, а наследники не существуют или не вступили в наследство по различным основаниям (недостойные наследники, отказались от наследства и т.п)
  1. Местные органы власти составляют списки лиц, чьи земли не востребованы
  2. Списки таких лиц публикуются в СМИ
  3. Так же такие списки должны размещаться на официальном сайте местной власти
  4. По прошествии одного месяца органы местного самоуправления обращаются в суд для признания таких земель не востребованными

Как протестовать против самоуправства местных властей:

  1. В органы местного самоуправления предоставляется письменный протест- возражение
  2. О своем несогласии заявляется на собрании владельцев земли, находящейся в долевой собственности
  3. При не достижении согласия- обращение в суд

Мониторинг экологии Московского региона

Калькулятор ипотеки

Консультация

График цен на жильё в Москве

Новости партнеров

Ближайшие события

Голосования

В каких городах Подмосковья предпочтительнее покупать квартиру?

Понравилась статья? Поделить с друзьями: