Заключить договор аренды земельного участка на новый срок без торгов

Какая возможность продлить земельный участок по новому ЗК?

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

В соответствии с Земельным кодексом РФ в редакции Закона ­,171-ФЗ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (земельный участок), не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8).

Предусмотрены исключения из данного правила (они практически идентичны самим основаниям предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов (п. 3 ст. 39.6), а именно граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях, если:

  • земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов,
  • земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.

То есть если договор аренды земельного участка был заключен до 01.03.2018 (до вступления в силу поправок в ЗК РФ) и без проведения торгов - то и продлять его вы будете без проведения торгов

Новые поправки в Земельный кодекс, вступившие в силу с 1 марта 2018 года не предусматривают возможности продления договора аренды без торгов для завершения строительства.

Кроме того, в п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса указано на возможность продажи недостроенного объекта с торгов.

Однако в некоторых случаях, возможно заключить новый договор аренды без торгов, например,

&mdash, это возможно уже сейчас для лиц, зарегистрировавших право собственности на незавершенный объект до 01.01.2012г.,

&mdash, а с 01.03.2018 года &ndash, для лиц, зарегистрировавшим свое право собственности на недостроенный объект до 01.03.2018г.

&mdash, или тем, кто, хотя бы и зарегистрирует право собственности после 01.03.2018г., но при этом заключит договор аренды земельного участка до 1 марта 2018 г. (п. 21 ст. 3 Закона о Введении в действие Земельного кодекса РФ).

Если у Вас имеется договор аренды земельного участка, заключенный до 01.03.2018г., то продлевать его вы будете без проведения каких-либо торгов! При чем, именно продлевать прежний договор, а не заключать новый!

Исключение может быть только тогда, когда данный земельный участок необходимо предоставить для государственных нужд, но это тема для другого обсуждения.

В любом случае, Вы имеете возможность обратиться к нам индивидуально по любым дополнительным вопросам.

Заключить договор аренды земельного участка на новый срок без торгов

Добрый день! 9 декабря 2011 года мною был заключен договор аренды земельного участка (земли населенных пунктов) сроком на 5 лет (без проведения торгов). Я арендатор (физ. лицо) построил на нем продуктовый павильон, арендодатель - администрация поселка. Обратился в администрацию (собственник зем. участка) для продления срока договора, на что мне сказали написать заявление о расторжении прежнего, потом будет объявлен аукцион и если я в нем выиграю, значит со мной заключат договор аренды на новый срок 5 лет. А если заявятся еще участники и я не выиграю? Там же мой павильон стоит! Помогите, посоветуйте! Скажите, как заключить договор на новый срок или продлить действующий договор аренды? Возможно ли это без проведения торгов? И на какой максимальный срок аренды я могу рассчитывать, 5 или 49 лет (в каком случае)?

16 Ноября 2018, 09:15 Олег, г. Красноярск

Ответы юристов (3)

А если заявятся еще участники и я не выиграю? Там же мой павильон стоит! Помогите, посоветуйте! Скажите, как заключить договор на новый срок или продлить действующий договор аренды? Возможно ли это без проведения торгов? И на какой максимальный срок аренды я могу рассчитывать, 5 или 49 лет (в каком случае)?

Действительно преимущественного права на продление Вы не имеете:

ст. 39,8 ЗК РФ:15. Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

Как вариант построить капитальное строение на участке, взяв соответствующее разрешение.

Есть вопрос к юристу?

Здравствуйте Олег, Вы имеете право на заключение договора аренды на новый срок без торгов.

Согласно п. 3 ст. 39.6 Земельного кодекса ",Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:

1. земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов",

В качестве примера из судебной практики: Апелляционное определение Оренбургского областного суда от 27.01.2018 по делу N 33-454/2018

За исключением случаев:

20. Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте.

13. В случае, если аукцион признан несостоявшимся и только один заявитель признан участником аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня подписания протокола, указанного в пункте 9 настоящей статьи, обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

14. В случае, если по окончании срока подачи заявок на участие в аукционе подана только одна заявка на участие в аукционе или не подано ни одной заявки на участие в аукционе, аукцион признается несостоявшимся. Если единственная заявка на участие в аукционе и заявитель, подавший указанную заявку, соответствуют всем требованиям и указанным в извещении о проведении аукциона условиям аукциона, уполномоченный орган в течение десяти дней со дня рассмотрения указанной заявки обязан направить заявителю три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, равном начальной цене предмета аукциона.

Ищете ответ?

Спросить юриста проще!

Задайте вопрос нашим юристам &mdash, это намного быстрее, чем искать решение.

Заключить договор аренды земельного участка на новый срок без торгов

С 1 марта 2018 г. вступает в силу норма, согласно которой у арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не будет преимущественного права на заключение договора аренды такого земельного участка на новый срок без проведения торгов.

Pericles: LLM 2018. The only business law LLM in Russia. Earn a true law degree. Apply now! »»

Федеральный закон от 23.06.2018 N 171-ФЗ О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации (за исключением отдельных положений вступает в силу 1 марта 2018 г.)

На сегодняшний день подобный запрет в земельном законодательстве отсутствует. В силу п. 3 ст. 22 ЗК РФ по общему правилу по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды.

Данный запрет, в частности, не будет распространяться на ситуации, когда земельный участок предоставлен физлицу или юрлицу в аренду без проведения торгов (за некоторыми исключениями)Однако арендатору необходимо соблюсти ряд условий, чтобы пролонгировать договор аренды. Например, заявление о заключении нового договора аренды нужно подать до дня истечения срока действия заключенного договора.

Актуальность нового запрета связана с тем, что с 1 марта 2018 г. земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, можно будет арендовать по общему правилу только по результатам аукциона. Вместе с тем прямо предусмотрены случаи, когда договор аренды участка из публичных земель заключается без проведения торгов. В настоящее время договоры аренды государственного или муниципального земельного участка по общему правилу могут заключаться по результатам проведения как аукционов, так и конкурсов (ст. 38 ЗК РФ).

По смыслу п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ в редакции рассматриваемого Закона вводимый запрет будет действовать и в отношении заключения на новый срок договоров аренды земельных участков, переданных в аренду до 1 марта 2018 г.

Обязательность проведения торгов при сдаче помещения в аренду

Согласно действующим нормам законодательства автономные учреждения обязаны выставлять предложения по аренде временно неиспользуемых помещений на официальные торги. Желание избежать бюрократических проволочек и возможность наступления санкций в случае нарушения порядка оформления договоров часто вынуждает организации отказаться от сотрудничества с соискателями пользования складами в коммерческих целях. Вместе с тем, существует возможность заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов согласно специальному Письму, изданному Федеральной антимонопольной службой.

Исключения из правил или лазейка в Законе?

Отношения, которые возникают между двумя организациями по вопросу аренды помещений, регулируются нормами Федерального Закона 135 от 2006 года. Согласно нормативному документу заключение договора аренды без проведения торгов может быть осуществляться в следующих случаях:

  • Соискателем аренды помещения, находящегося в оперативном управлении бюджетного учреждения, является другая автономная организация (медицинское или образовательное учреждение), допускается оформление договоренности без вынесения условий контракта на торги,
  • На конкурс заявилось только одно лицо (физическое или юридическое), дальнейшее проведение торгов считается нецелесообразным, помещение уходит соискателю на правах аренды,
  • Прежний договор аренды муниципального имущества с проведением торгов уже был заключен ранее с определенной организацией, а теперь просто требует пролонгации. Не проводятся торги и в случае передачи помещений, принадлежащих муниципальным предприятиям, в аренду на срок не более одного месяца,
  • Размеры имущества не превышают одной десятой общей площади всего здания и двадцати метров квадратных. Разрешается не проводить торги при соблюдении обоих условий одновременно.

Как осуществляется пролонгация существующих договоров аренды

Уже действующие контракты на временное пользование муниципальным имуществом могут продляться в соответствии с нормами все того же ФЗ 135:

  1. Аренда на короткий срок. Федеральным Законом разрешается осуществлять передачу временно неиспользуемые помещения в пользование эксплуататорам без проведения торговых процедур. Вместе с тем, оформление договора запрещается на срок более 30 дней в общей сложности в течение полугода. Согласно разъяснению, изданному Федеральной антимонопольной службой, порядок заключения договора аренды земельного участка подразумевает запрет на сдачу надела в пользование сверх установленных Законом сроков.
  2. При получении в эксплуатацию части помещения или здания сдающий муниципальный орган встает перед необходимостью расчета доли выделяемых площадей. Все та же ФАС разъясняет, что из расчетной базы следует исключать те части зданий (сооружений, земельных участков), которые были выданы в пользование до выхода в свет регламентирующего 135-го ФЗ. Имеется ввиду, что заключение договора аренды земельного участка, который уже эксплуатируется, не требует обязательного проведения торгов.
  3. Опустить процедуру электронного аукциона разрешается в виде исключения при заключении договора аренды с уже действующим подрядчиком муниципального учреждения.

Важно: для тех контрагентов государственных учреждений, которые добросовестно исполняли условия прежних договоров аренды, государственные контракты могут быть пролонгированы в прежних редакциях.

Продолжение сотрудничества подразумевает обновление данных о рыночной стоимости (перерасчет стоимости договора), соблюдение минимального срока контракта (три года). Стоит отметить, что в этом случае арендатор имеет преимущественное право на пролонгацию соглашения в случае соблюдения существенных условий договоренности. Для того чтобы муниципальный орган смог отказать в продолжении сотрудничества, ему следует заручиться поддержкой собственника.

Условия заключения договора аренды земельного участка с субподрядчиком (субаренда)

Федеральным Законом 135 предусматривается норма, согласно которой имущество, принадлежащее государственным или муниципальным органам, может пересдаваться в аренду. Сделать это можно также без проведения торгов на электронной площадке, но при условии, что основной арендатор имеет на руках надлежащим образом оформленный контракт. Последний документ и будет являться основанием (давать право перезаключать договор) для последующей передачу в субаренду.

При использовании условий данной нормы Закона не используется ограничение на размер площади здания или его части, а также земельного участка, который временно не используется и может приносить доход государственным органам.

Аренда земельного участка без торгов: основания получения и возможные проблемы

Аренда земли является довольно выгодным и удобным способом ее использования, поскольку это более дешевый вариант, при котором можно определить конкретный срок эксплуатации участка.

В некоторых случаях граждане и организации имеют право получить его в аренду вообще бесплатно это касается участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности. Более подробно о том, какие категории земель можно получить без торгов и что для этого требуется далее в статье.

Законодательное регулирование вопроса

Порядок и правила эксплуатации земельных участков, в том числе и находящихся в государственной или муниципальной собственности, определены в Земельном кодексе РФ. В частности, вопросам выделения таких участков посвящена отдельная глава V.1.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ, под арендой земельного участка понимается такой вид отношений, при которых собственник предоставляет его во временное пользование другому лицу на условиях внесения за это определенной платы. При этом отношения могут носить как срочный, так и бессрочный характер. Максимальная продолжительность аренды именно земельного надела может составлять 49 лет.

При этом торги на предоставление земельного участка в аренду осуществляются без проведения конкурса, в форме аукциона. Однако из этого правила есть некоторые исключения. Они определны в п. 2 этой же статьи 39.6 ЗК РФ.

Категории земель

К участкам, которые передаются в аренду физическим или юридическим лицам без торгов, предъявляются определенные требования, которым они должны соответствовать. Они включают в себя:

  • наличие четко установленных границ (для этого должна быть пройдена процедура межевания),
  • наличие кадастрового номера (присваивается после постановки объекта недвижимости на кадастровый учет),
  • нахождение в собственности муниципального или государственного исполнительного органа,
  • соответствие установленным пределам площади (для каждой ситуации устанавливается своя величина),
  • расположение в пределах субъекта РФ, в котором происходит обращение,
  • соответствие вида разрешенного использования тем целям, для которых предоставляется участок.

Наиболее распространенными целями при этом являются:

Например, это объекты, зарезервированные для государственных нужд, изъятые из оборота или ограниченные в нем, выступающие предметом торгов и т. д. Полный перечень этих оснований содержится в ЗК РФ.

Кто может быть арендатором?

Всех получателей земли на льготных условиях (то есть арендаторов) можно разделить на две основные группы:

  • юридические лица (как коммерческие, так и некоммерческие организации),
  • физические лица.

При этом условия получения участка могут быть установлены как отдельно для каждой из этих групп, так и одновременно для них обоих. Конкретные основания предусмотрены в ст. 39.6 ЗК РФ и представлены в виде таблицы:

При аренде часто возникает вопрос, который связан с получением участка его предыдущим арендатором после истечения срока действия договора. Вопреки мнению многих, преимущественного права на аренду у такого субъекта в большинстве случаев нет в дальнейшем он может получить его только на общих основаниях.

Исключение составляют следующие ситуации:

  • земля ранее также была предоставлена без торгов,
  • она была получена на аукционе с целью ведения домашнего хозяйства или садоводства,
  • у других лиц нет исключительного права на ее получение,
  • арендатор подал заявление о продлении срока аренды еще до окончания действия предыдущего договора,
  • на момент заключения договора есть законные основания для предоставления земли без торгов.

Это установлено ч. 3 и 4 ст. 39.6 ЗК РФ. Во всех остальных случаях, как уже отмечалось, заключение договора аренды происходит на общих условиях.

Мечтаете о бесплатном участке в Крыму? Об условиях его получения подробно написано здесь.

Необходимо составить договор задатка при покупке земли? Образец можно скачать здесь.

Возможные трудности

Стоит учесть, что в некоторых случаях реализация права лица на получение участка в аренду без торгов может быть осложнена по нескольким причинам.

Еще одной причиной возможных сложностей является тот факт, что предоставляемый участок может иметь определенные ограничения или обременения, в частности, сервитут. В этом случае его могут использовать третьи лица в тех пределах, которые определены законом. Арендатору придется согласиться на данные условия, поскольку они являются полностью законными.

При заключении договора аренды на длительный срок (до 49 лет) его условия за этот период могут существенно изменяться. Поэтому периодически у сторон будет возникать необходимость в пересмотре данных условий и их документальном оформлении. Делается это при помощи специального документа дополнительного соглашения к договору.

В остальных ситуациях получить претендент сможет довольно быстро получить землю в аренду без необходимости участия в аукционе, при условии его соответствия законодательным требованиям. Важным преимуществом при этом будет также тот факт, что стоимость аренды в таком случае будет значительно ниже, чем в ситуации с частной собственностью. Поэтому гражданам и предприятиям стоит внимательно изучать свои земельные права и по возможности реализовывать их.

Новое в аренде земельных участков с марта 2018 года. изменения в Земельный кодекс, часть 4

Основные изменения, которые необходимо учитывать арендаторам с 1 марта 2018 года таковы:

  1. Отменено преимущественное право арендатора на заключение нового договора на новый срок. Ранее такое право было закреплено в п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Теперь новый договор по общему правилу заключается на торгах. Без торгов новый договор аренды заключается в случаях, если первоначальный договор заключался без торгов (или с торгов, но гражданину для ведения садоводства) и если на момент заключения нового договора Земельный кодекс позволяет заключить договор аренды для испрашиваемой цели без торгов (такие случаи указаны в п. 1-30 п. 2 ст. 36.6 ЗК РФ). Кроме этого, должны быть соблюдены следующие условия: заявление о заключении нового договора подано до истечения срока действия договора аренды, исключительным правом на заключение договора аренды не обладает иное лицо и ранее заключенный договор не был расторгнут.
  2. Отменено преимущественное право покупки участка арендатором. Вместо этого в Земельном кодексе определены случаи, когда участок можно выкупить без торгов. В остальных случаях участок придется покупать на торгах.
  3. Собственники объектов незавершенного строительства, не завершившие строительство до истечения срока действия договора аренды, не имеют права заключить новый договор без торгов. Подробнее о порядке оформления новых договоров и возможности избежать торгов и изъятия объекта незавершенного строительства рассказано в предыдущей статье на сайте («Изменения в ЗК, часть 3).
  4. По общему правилу участки в аренду предоставляются с торгов. Случаи предоставления участков в аренду без торгов прямо установлены в Земельном кодексе (ст. 39.6). Например, таким правом пользуются собственники зданий, сооружений, крестьянские (фермерские) хозяйства, граждане, пользующиеся правом на первоочередное или внеочередное предоставление участка, а также граждане, приобретающие участок для индивидуального жилищного строительства, дачного хозяйства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, если заявка такого гражданина будет опубликована органом власти и в течение 30 дней никто не изъявит желания приобрести тот же участок.
  5. Установлены предельные сроки договора аренды в зависимости от назначения использования земельного участка(п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Например, для строительства или реконструкции участок предоставят на срок от трех до десяти лет, для индивидуального жилищного строительства или личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта максимальный срок аренды составит 20 лет, для огородничества не более, чем на три года, на срок от трех до 49 лет для сельскохозяйственного производства, собственник здания или сооружения, сможет заключить договор аренды сроком до 49 лет. Конкретный срок договора аренды устанавливается по выбору арендатора, а не арендодателя с учетом предельных сроков.
  6. Определение размера арендной платы зависит от порядка заключения договора аренды: на торгах или без торгов. Если договор заключается на торгах, то размер арендной платы определяется по результатам торгов. Начальная цена устанавливается в размере годовой арендной платы на рыночной основании оценки (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ). Начальная цена может определяться в размере не менее 1,5 кадастровой стоимости, но только в том случае, если прошло не более 5 лет с даты утверждения результатов кадастровой стоимости до даты принятия решения о назначении торгов. При повторных торгах начальная цена может быть снижена но не более, чем на 30 начальной цены (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ). Для случаев заключения договоров аренды без торгов размер арендной платы будет определяться в соответствии с нормативно-правовыми актами органов государственной власти субъектов РФ для государственных земель или земель, государственная собственность на которые не разграничена, органами местного самоуправления для муниципальных земель. Для некоторых категорий арендаторов размер арендной платы не может превышать размера земельного налога. К таким арендаторам, например, относятся граждане, имеющие первоочередное или внеочередное право на приобретение участка, граждане не воспользовавшиеся правом на бесплатное получение в собственность земельного участка (п. 5 ст. 39.7).
  7. Арендаторы земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, вправе выкупить такие участки без торгов по истечении трех лет аренды при условии надлежащего использования участка. Правило действует, если заявление о выкупе будет подано до окончания срока действия договора (ст. 39.3).
  8. Арендаторы земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного производства, если право аренды возникло в результате переоформления права постоянного (бессрочного) пользования и на участке отсутствуют строения вправе выкупить такой участок без торгов по цене не выше 15 кадастровой стоимости участка. Это правило действует уже сейчас с 24.06.214г. (п. 3.2 ст.3 Закона о введении в действии Земельного кодекса).
  9. Теперь при уступке арендных прав третьим лицам уведомлять об этом нужно не собственника, а арендодателя. Собственник и арендодатель не всегда совпадают в одном лице. (новая редакция ст. 22 ЗК РФ).

Понравилась статья? Поделить с друзьями: